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住み替えや相続をきっかけに「家を売ろう」と決めても、売却の経験がある人は多くありません。流れや費用を知らないまま進めると、相場より安く手放してしまったり、思わぬ税金で手取りが減ったりすることもあります。

この記事では、東京・首都圏で不動産を売却する流れを6つのステップで整理し、かかる費用と「損しない売り方」のコツまで解説します。

この記事でわかること

• 売却の全体像と、各ステップにかかる期間
• 仲介手数料・税金など、売却にかかる費用の中身
• 高く・スムーズに売るための準備のポイント

不動産売却の全体像と期間

売却活動を始めてから引き渡しまでは、一般的に 3〜6か月 が目安です。価格設定が相場に合っていれば早く売れますが、強気すぎると問い合わせが入らず長期化します。住み替えの場合は、新居の購入時期との兼ね合いも考えてスケジュールを組みましょう。

6つのステップ

1. 相場を調べる・査定を依頼する
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売却活動（広告・内覧対応）
4. 購入申し込み・価格交渉
5. 売買契約
6. 残金決済・引き渡し

ステップ1〜2：査定と媒介契約

まずは自分でも相場を調べたうえで、不動産会社に 査定 を依頼します。査定額は「いくらで売れそうか」の見立てであり、会社によって差が出ます。金額の高さだけでなく、その根拠を説明できるかを重視しましょう。

媒介契約の3タイプ

売却を依頼するときは、不動産会社と 媒介契約 を結びます。3つの種類があり、特徴が異なります。

種類	依頼できる会社数	自己発見取引	報告頻度
一般媒介	複数社	可	任意
専任媒介	1社	可	2週間に1回以上
専属専任媒介	1社	不可	1週間に1回以上

複数社に幅広く出したいなら一般媒介、1社に責任を持って動いてほしいなら専任系、という選び方が基本です。

ステップ3〜4：売却活動と価格交渉

媒介契約後は、広告掲載や内覧対応といった 売却活動 が始まります。内覧は購入希望者が物件を判断する重要な場面です。水回りの清掃、不要な物の整理、明るい照明など、第一印象を整えるだけで成約率は変わります。

購入希望者が現れると、価格や引き渡し時期の 交渉 に入ります。値引きを前提に、最低限譲れないラインを事前に決めておくと、交渉で迷いません。

高く売るためのコツ

• 売り出しは相場をやや上回る程度にとどめ、強気にしすぎない
• 反響が乏しければ早めに価格を見直す
• 内覧前に「生活感」を抑え、広く見せる
• リフォームは費用対効果を見極めてから

ステップ5〜6：契約から引き渡しまで

条件が合意できたら 売買契約 を結び、買主から手付金を受け取ります。その後、引き渡し日に 残金決済 を行い、残代金の受領と同時に所有権を移転し、カギを引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、この決済代金で完済し、抵当権を抹消します。

売却にかかる費用と税金

売却では、主に次の費用がかかります。

費用	目安
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限
印紙税	契約金額に応じて変動
抵当権抹消・登記費用	1〜数万円程度
譲渡所得税・住民税	利益が出た場合に課税

売却益（譲渡所得）が出た場合は税金がかかりますが、マイホームの売却には3,000万円の特別控除 があり、要件を満たせば多くのケースで税負担を抑えられます。適用可否は条件によるため、事前に確認しておきましょう。

※2026年時点の一般的な目安です。最新の制度や個別の税額は専門家にご確認ください。

売却で損をしないための注意点

売り急ぎや情報不足は、価格交渉で不利になりがちです。次の点に気をつけましょう。

「査定額の高さ」だけで会社を選ばない

査定額は約束された売却価格ではありません。実態より高い査定で媒介契約を取り、後から値下げを求められるケースもあります。金額の根拠（成約事例・売り出し中の競合）を説明できるかを基準に選びましょう。

売り出しのタイミングを意識する

一般に、転勤や進学が動く 1〜3月 は購入需要が高まりやすい時期です。住み替えなどで時期に余裕があるなら、需要の山に合わせて売り出すと反響を得やすくなります。

住宅ローンが残っている場合

売却代金でローンを完済するのが基本です。残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填や住み替えローンの活用など、事前の資金計画が欠かせません。

よくある質問

Q. 売り出し価格はどう決めればいいですか？
A. 査定額や周辺の成約事例をもとに、相場をやや上回る程度に設定するのが一般的です。反響が乏しければ早めに見直すことを前提に、最初から下げすぎないことがポイントです。

Q. 内覧では何を準備すればいいですか？
A. 水回りの清掃、不要な物の整理、明るい照明が基本です。生活感を抑え、部屋を広く見せると印象が良くなります。スリッパの用意など、ちょっとした気遣いも好印象につながります。

Q. 売却にかかる費用はいつ支払いますか？
A. 仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に分けて支払うのが一般的です。印紙税は契約時、登記費用は決済時に発生します。事前に支払い時期を確認しておくと資金繰りに困りません。売却代金から差し引かれる費用もあるため、最終的な手取り額の見通しも担当者に確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却は、①査定 → ②媒介契約 → ③売却活動 → ④交渉 → ⑤契約 → ⑥決済・引き渡し、の流れで進みます。損をしないコツは、複数の視点で相場を把握し、根拠ある価格で売り出して、反響を見ながら柔軟に調整することです。

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「中古マンションを買いたいけれど、何から始めればいいのか分からない」——東京で家探しをする多くの方が、最初にぶつかる悩みです。物件探しからカギの受け取りまでには、いくつもの手続きが順番に発生します。流れを先に押さえておけば、慌てずに判断でき、余計な出費も防げます。

この記事では、東京で中古マンションを購入する流れを7つのステップで解説します。

この記事でわかること

• 購入の全体像と、各ステップにかかる期間の目安
• 物件価格以外に必要な「諸費用」の中身
• 内見・契約・引き渡しで失敗しないためのポイント

中古マンション購入の全体像と期間

物件探しを始めてから引き渡しまでは、一般的に 2〜4か月 が目安です。気に入った物件が見つかってから契約・決済まではおおむね1〜2か月で進みます。人気エリアでは申し込みが重なることもあるため、住宅ローンの事前審査だけは早めに済ませておくと、いざというときに動きが速くなります。

7つのステップ

1. 資金計画を立てる
2. 物件を探す・内見する
3. 購入の申し込み（買付）
4. 住宅ローンの事前審査
5. 売買契約（重要事項説明）
6. 住宅ローン本審査・契約
7. 残金決済・引き渡し

ステップ1〜2：資金計画と物件探し

最初にやるべきは、物件探しではなく 資金計画 です。「いくらの物件なら無理なく返せるか」を決めずに探し始めると、相場感がぶれてしまいます。

予算の決め方

毎月の返済額は、手取り月収の 25%以内 を一つの目安にすると、家計に余裕が残りやすくなります。ボーナス頼みの返済は景気や勤務先の状況に左右されるため、できるだけ毎月の返済だけで組み立てましょう。

内見でチェックしたいポイント

内見では、間取りや日当たりだけでなく、以下のような「住んでから効いてくる」点も見ておきます。

• 共用部の清掃状態（管理の質がわかる）
• 修繕積立金の残高と長期修繕計画
• 上下階・隣戸からの生活音
• 携帯電話の電波・コンセントの位置

ステップ3〜5：申し込みから売買契約まで

買いたい物件が決まったら、購入申込書（買付証明書） を提出します。ここで価格や引き渡し時期の交渉を行うこともあります。並行して住宅ローンの事前審査を受け、借入の見込みを確認します。

条件が整うと 売買契約 です。契約前には宅地建物取引士から「重要事項説明」が行われます。物件の権利関係や管理規約、周辺の制限などが説明される大切な場面なので、分からない言葉はその場で必ず質問しましょう。契約時には手付金（物件価格の5〜10%程度）を支払います。

諸費用の目安

物件価格のほかに、おおむね物件価格の6〜9% の諸費用がかかります。

主な諸費用	目安
仲介手数料	物件価格×3%＋6万円＋消費税が上限
登記費用・司法書士報酬	20〜50万円程度
住宅ローン関連費用	借入額の2%前後
火災保険料	数万円〜十数万円
不動産取得税・印紙税	物件により変動

※金額は2026年時点の一般的な目安です。物件・借入条件によって変わるため、具体的な見積もりは担当者にご確認ください。

ステップ6〜7：本審査から引き渡しまで

売買契約後に住宅ローンの 本審査 を受け、承認されたら金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。最後の 残金決済 では、ローンが実行されて売主に残代金が支払われ、所有権の移転登記と同時にカギを受け取ります。これで引き渡しが完了し、晴れて新生活のスタートです。

決済日には本人確認書類や印鑑、残代金・諸費用の準備が必要です。前日までに振込や持ち物を確認しておくと安心です。

中古マンション購入で失敗しないための注意点

流れを押さえたうえで、つまずきやすいポイントも知っておきましょう。事前に対策しておけば、トラブルや後悔を大きく減らせます。

管理状態は「資産価値」に直結する

中古マンションは、建物そのものだけでなく 管理組合の健全さ が住み心地と将来の資産価値を左右します。修繕積立金が十分に積み立てられているか、過去に大規模修繕が計画どおり行われているかは、必ず確認したいポイントです。積立金が不足していると、将来一時金を求められることもあります。

住宅ローンの「事前審査」は早めに

人気物件は申し込みが重なります。事前審査を通しておけば、買付の際に「資金面で確実な買主」として優先されやすくなります。審査には数日かかることもあるため、物件探しと並行して進めておきましょう。

周辺環境は時間帯を変えて確認する

内見は日中に行うことが多いですが、夜間や雨の日の様子は分かりません。可能であれば、平日の夜や休日にも周辺を歩き、騒音・人通り・駅までの実際の所要時間を確かめておくと安心です。

よくある質問

Q. 中古マンションは築何年までなら買って大丈夫ですか？
A. 築年数だけで一概には判断できません。新耐震基準（1981年6月以降）かどうか、管理状態、修繕履歴を総合的に見ることが大切です。築年数が古くても、管理が良好で適切に修繕されている物件は安心して住めます。

Q. 内見は何件くらい見るべきですか？
A. 決まりはありませんが、3〜5件ほど見ると相場感と自分の希望条件が整理されます。比較対象があるほど、納得して決めやすくなります。

Q. 申し込みをしたら必ず買わなければいけませんか？
A. 買付（購入申込）は売主への意思表示であり、売買契約とは異なります。契約前であればキャンセルできますが、信頼関係に関わるため、申し込みは購入意思が固まってから行いましょう。

まとめ

中古マンションの購入は、①資金計画 → ②物件探し・内見 → ③申し込み → ④事前審査 → ⑤契約 → ⑥本審査 → ⑦決済・引き渡し、の流れで進みます。ポイントは、探す前に予算を固め、事前審査を早めに受けておくこと。流れを理解しておけば、好条件の物件が出たときにも落ち着いて判断できます。

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