「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売れるのだろうか」。住み替えや転勤を考えるとき、多くの人がこの疑問にぶつかります。結論からいえば、ローンが残っていても家は売却できます。ただし、残債と売却価格の関係を理解しておくことが欠かせません。
この記事では、ローン残債があるときの売却の仕組みと、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」への対策を解説します。
この記事でわかること
- ローン残債があっても家を売れる仕組み
- 売却価格と残債の関係（アンダー／オーバーローン）
- 資金が不足する場合の具体的な選択肢
ローン残債があっても売れる仕組み
住宅ローンが残った家には、金融機関の「抵当権」が設定されています。売却するには、この抵当権を外す必要があります。
抵当権の抹消と完済
家を売るときは、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するのが基本です。引き渡し（残金決済）の日に、買主から受け取る代金で残債を一括返済し、同時に所有権を移転します。一連の手続きは同じ日にまとめて行われるのが一般的です。
まずは残債を把握する
最初のステップは、現在のローン残高を確認することです。金融機関から届く「残高証明書」や、ネットバンキングの返済予定表で確認できます。この残債と売却見込み額を比べることで、資金計画が見えてきます。
アンダーローンとオーバーローン
売却価格が残債を上回るか下回るかで、対応は大きく変わります。
2つのケースの違い
| 状態 | 売却価格と残債の関係 | 売却のしやすさ |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格 ＞ 残債 | 代金で完済でき、手元に資金が残る |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ 残債 | 不足分の補填が必要 |
アンダーローンなら、売却代金でローンを返し、残ったお金を住み替え資金などに回せます。問題になりやすいのはオーバーローンのケースです。
オーバーローンになりやすい状況
購入から年数が浅い、頭金が少なかった、相場が下がったといった場合は、残債が売却価格を上回りやすくなります。特にローンを組んで間もない時期は、返済の多くが利息に充てられ、元本が思ったほど減っていないことがあります。まずは査定を受け、自分がどちらの状態かを早めに確認しましょう。
なお、売却にかかる仲介手数料などの諸費用も、手取りに影響します。残債ぎりぎりで完済できそうな場合でも、諸費用を含めると不足することがあるため、費用全体を見込んで判断することが大切です。
オーバーローンの対策
売却価格だけでは完済できない場合も、いくつかの選択肢があります。
自己資金で不足分を補う
最もシンプルな方法は、貯蓄などの自己資金で不足分を補填することです。補填額が小さければ現実的な選択肢になります。
住み替えローンを使う
住み替えで新居を購入する場合、残った債務を新しい住宅ローンに上乗せできる「住み替えローン」があります。月々の返済が増えるため、無理のない返済計画を立てることが前提です。
任意売却という選択肢
返済が困難で、自己資金での補填も難しい場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法もあります。専門的な手続きが必要なため、早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。
※2026年時点の一般的な目安です。返済方法や個別の事情は、金融機関・専門家にご確認ください。
売却を進めるときの注意点
ローン残債がある売却では、資金とスケジュールの管理が重要になります。
査定と残債のタイミングを合わせる
売却見込み額と残債を同時期に把握し、資金計画を立てましょう。決済日にローンを完済する流れになるため、金融機関への事前連絡や繰上返済の手数料も確認しておくと安心です。完済の手続きには日数がかかることもあるため、売却の段取りが見えてきた段階で、早めに金融機関へ相談しておきましょう。抵当権抹消の登記は司法書士に依頼するのが一般的で、その費用も見込んでおくと資金計画にずれが生じません。
住み替えは「売り」と「買い」の順序を決める
先に売るか、先に買うかで資金繰りが変わります。先に売る「売り先行」は資金計画が立てやすい一方、新居が決まるまで仮住まいが必要になることがあります。先に買う「買い先行」は引っ越しの手間が減りますが、売却が長引くと一時的に二重の支払いが生じるリスクがあります。売却代金を新居の購入資金に充てる場合は、引き渡し時期の調整が欠かせません。担当者とスケジュールをすり合わせておきましょう。
よくある質問
Q. ローンが残っていても売却できますか？
A. できます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するのが基本の流れです。決済日に一括返済する形が一般的なので、まずはローン残高と売却見込み額を確認し、完済できるかどうかを把握しましょう。
Q. 売却価格が残債を下回ったらどうなりますか？
A. 不足分を自己資金で補うか、住み替えローンで対応するのが一般的です。返済が難しい場合は任意売却という方法もあります。いずれも早めに金融機関へ相談し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
Q. 残債の確認はどうすればいいですか？
A. 金融機関から届く残高証明書や、ネットバンキングの返済予定表で確認できます。正確な完済額は金融機関に問い合わせると分かります。売却を考え始めた段階で、早めに残債を把握しておくと計画が立てやすくなります。
まとめ
住宅ローンが残っていても、家は売却できます。ポイントは、売却代金で完済して抵当権を抹消すること。まずは残債を把握し、売却見込み額と比べてアンダーローンかオーバーローンかを確認しましょう。不足が出る場合も、自己資金・住み替えローン・任意売却といった選択肢があります。
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