Tag: 不動産売却

住み替えなどで家を売るとき、空き家にしてから売るとは限りません。多くの人は生活を続けながら売却活動を進めます。とはいえ、住みながらの売却には内覧対応など独特の気遣いが必要です。準備のコツを知っておけば、生活への負担を抑えつつスムーズに売れます。

この記事では、住みながら家を売る方法と、内覧を成功させるためのポイントを分かりやすく解説します。

この記事でわかること

• 住みながら売却するメリットとデメリット
• 居住中の内覧で好印象を与える準備のコツ
• 住み替えと売却を両立させる段取り

住みながら売る場合の全体像

居住中の売却でも、基本の流れは空き家の場合と変わりません。査定から媒介契約、売却活動、契約、引き渡しへと進みます。違いは、内覧のたびに生活空間を整える必要がある点です。日程調整や片付けの手間を見込んで、無理のないスケジュールを組みましょう。

空き家売却との違い

空き家は内覧の調整がしやすい一方、住みながらの売却は生活イメージが買主に伝わりやすい利点があります。家具が配置された状態を見せられるため、暮らしの様子を想像してもらいやすくなります。

住みながら売るメリットとデメリット

居住中の売却には、良い面と注意したい面の両方があります。

項目	内容
メリット	売却益を新居の資金に充てやすい
メリット	生活イメージが買主に伝わりやすい
メリット	二重の住居費が発生しにくい
デメリット	内覧のたびに片付けが必要
デメリット	内覧日程を生活に合わせる必要がある

資金面での安心感

売却代金が入ってから新居を購入できるため、資金計画を立てやすいのが大きな利点です。先に売ることで、予算が確定した状態で新居を探せます。

内覧対応の負担

一方で、内覧のたびに掃除や片付けが必要になります。急な内覧依頼に備え、普段からある程度整えておくと負担が軽くなります。仕事や育児で忙しい家庭では、内覧の日程調整が思いのほか大変なこともあります。事前に対応できる曜日や時間帯を担当者に伝えておくと、無理なく進められます。

内覧で好印象を与える準備

住みながらの内覧では、生活感をいかに抑えるかが鍵です。少しの工夫で印象は大きく変わります。

生活感を抑える片付け

物が多いと部屋は狭く見えます。内覧前に不要な物を片付け、収納に余裕を持たせましょう。玄関の靴やキッチンの調理器具など、目につく場所を重点的に整えると効果的です。

清潔感と明るさを保つ

水回りの清掃は最優先です。内覧時は全ての照明をつけ、カーテンを開けて部屋を明るく見せます。気になるにおい対策として、事前の換気も忘れないようにしましょう。

内覧当日の立ち会い

住みながらの場合、売主が立ち会うことも多くあります。聞かれたことには答えつつ、買主がゆっくり見られるよう、付きまといすぎないことが大切です。実際に住んでいるからこそ分かる住み心地を伝えると好印象です。周辺の買い物環境や日当たり、近所の雰囲気など、住んでいる人ならではの情報は買主の判断材料になります。良い面だけでなく、聞かれた点には誠実に答える姿勢が信頼につながります。

住み替えと売却を両立させる

売却と新居購入のタイミングをどう合わせるかは、住み替えの大きな悩みです。

売り先行と買い先行

先に売る「売り先行」は資金計画が立てやすく、先に買う「買い先行」は新居をじっくり探せます。それぞれ仮住まいの有無や資金面で違いがあるため、自分の状況に合う方法を選びましょう。

引き渡し時期を調整する

売買契約時に引き渡し時期を交渉できる場合があります。新居への入居時期と合わせられれば、仮住まいの費用や手間を抑えられます。事前に担当者と希望を共有しておきましょう。

資金計画に余裕を持たせる

住み替えでは、売却代金が入る時期と新居の支払い時期がずれることがあります。一時的に資金が必要になる場面に備え、つなぎの資金や住み替えローンなどの選択肢を把握しておくと安心です。無理のない計画を立てることで、売却を急がず良い条件を待てます。

よくある質問

Q. 住みながらだと売却価格は下がりますか？
A. 住んでいること自体が価格を下げる要因にはなりません。むしろ生活イメージが伝わる利点もあります。大切なのは内覧時の印象です。清掃と片付けを徹底し、明るく整えた状態を保てば、好条件での売却を目指せます。

Q. 内覧の頻度はどれくらいですか？
A. 物件の条件や売り出し価格によって変わります。反響が多い時期は週末を中心に複数件入ることもあります。急な依頼に備え、普段から最低限の整理を心がけておくと、内覧のたびの負担を軽くできます。

Q. 内覧のとき家族はどうすればいいですか？
A. 大人数で在宅していると買主が見学しづらくなります。可能であれば人数を絞り、子どもやペットは別室や外で過ごす配慮があると安心です。買主が落ち着いて見られる環境づくりが、好印象につながります。

Q. 内覧をいやがる買主もいると聞きますが対策はありますか？
A. 居住中の内覧では、買主が遠慮して十分に見られないことがあります。担当者を通じて「どうぞご覧ください」と伝えてもらい、収納や設備も気兼ねなく確認できる雰囲気をつくりましょう。事前に室内をきれいに整えておけば、買主も安心してじっくり見学できます。

まとめ

住みながらの売却は、内覧のたびに生活空間を整える手間はあるものの、資金計画の立てやすさや生活イメージが伝わる利点があります。片付けと清掃で生活感を抑え、明るく整えた状態を保つことが成功の鍵です。住み替えのタイミングは、売り先行・買い先行の特徴を踏まえて選びましょう。

東京・首都圏で住みながらの売却や住み替えをお考えなら、アークホームの無料相談をご利用ください。内覧の進め方からタイミングの調整まで、分かりやすくご案内します。

不動産を売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。仕組みを知らないまま進めると、思わぬ税負担で手取りが減ってしまうこともあります。一方で、マイホームの売却には負担を大きく抑える控除も用意されています。

この記事では、不動産売却でかかる税金の基本と、3,000万円特別控除などの仕組みを分かりやすく解説します。

この記事でわかること

• 譲渡所得税の計算方法と税率の考え方
• マイホーム売却で使える3,000万円特別控除
• 確定申告の流れと注意すべきポイント

不動産売却でかかる税金の基本

売却で利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益に対して税金がかかります。給与などとは分けて計算する「分離課税」の仕組みで、売却益が出なければ原則として課税されません。まずは利益が出ているかどうかを確認することが出発点です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の式で求めます。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は購入時の価格や諸費用、譲渡費用は売却時の仲介手数料などです。購入時より安く売れて利益がなければ、税金はかかりません。

所有期間で変わる税率

譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間によって変わります。長く所有していたほうが税率は低くなります。

区分	所有期間	税率の目安（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	約39%
長期譲渡所得	5年超	約20%

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。あと少しで5年を超える場合は、売却時期を調整することで税負担が変わることもあります。

短期と長期の境目に注意

5年を境に税率が大きく変わるため、所有期間の判定はとても重要です。購入から売却までの期間が境目に近いときは、いつ売るかを慎重に検討しましょう。

マイホーム売却の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。この控除を使えば、利益が3,000万円以内なら税金がかからないケースが多くなります。

主な適用要件

• 自分が住んでいた家であること
• 住まなくなってから一定期間内に売ること
• 親子や夫婦など特別な関係者への売却でないこと

要件を満たすかどうかは個別の事情によります。適用を受けるには、利益が控除内で税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売る場合、3,000万円控除に加えて、さらに低い税率が適用される特例もあります。長く住んだ自宅を売るときは、こうした特例の活用を検討しましょう。

確定申告の流れ

売却で利益が出た場合や控除を使う場合は、確定申告が必要です。

申告の時期と必要書類

確定申告は、売却した翌年の2〜3月に行います。売買契約書、取得時の資料、仲介手数料の領収書などをそろえておくとスムーズです。書類が不足すると取得費を証明できず、税負担が増えることもあります。控除や特例を使う場合は、それぞれ必要な書類が追加で求められるため、早めに確認しておきましょう。

申告を忘れた場合のリスク

利益が出ているのに申告を怠ると、本来の税額に加えて加算税や延滞税といった余計な負担が生じることがあります。控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告自体は必要です。期限内の申告を心がけ、不安があれば早めに専門家へ相談しましょう。

専門家への相談を検討する

税額の計算や控除の適用は条件が複雑です。判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談すると安心です。早めに相談することで、有利な売却時期を選べることもあります。

取得費が分からないときの対処

購入時の契約書が見つからず取得費が不明な場合、売却価格の一定割合を取得費とみなす方法があります。ただし実際の取得費より低くなり、税負担が増えることが多いため、購入時の資料はできる限り探しておきましょう。リフォーム費用の領収書なども取得費に含められる場合があります。

よくある質問

Q. 売却で損が出た場合も申告は必要ですか？
A. 利益が出ていなければ原則として申告は不要です。ただし、マイホームの売却で損が出た場合に、その損失を他の所得と相殺できる特例もあります。条件を満たせば税負担を軽くできるため、損が出たときも確認する価値があります。

Q. 相続した家を売る場合の税金はどうなりますか？
A. 相続した不動産も、売却益が出れば譲渡所得税の対象です。取得費は被相続人が買ったときの価格を引き継ぎます。一定の要件を満たすと使える特例もあるため、相続物件は事前に確認しておくと安心です。

Q. 3,000万円控除はマンションでも使えますか？
A. 使えます。一戸建てかマンションかを問わず、自分が住んでいた居住用財産であれば対象です。ただし要件を満たす必要があるため、適用できるかどうかは事前に確認しておきましょう。

Q. 売却益が3,000万円を超えた場合はどうなりますか？
A. 控除額の3,000万円を差し引いた残りの利益に対して課税されます。所有期間が10年を超えるマイホームなら、さらに軽減税率の特例を併用できる場合があり、税負担を抑えられます。利益が大きいケースほど、専門家に試算を依頼すると安心です。

まとめ

不動産売却の税金は、利益（譲渡所得）に対してかかり、所有期間が5年を超えると税率が下がります。マイホームなら最大3,000万円の特別控除が使え、多くのケースで負担を抑えられます。控除や特例の適用には確定申告が必要なため、書類を早めにそろえておきましょう。

※2026年時点の一般的な目安です。最新の税制や個別の税額は税理士などの専門家にご確認ください。

東京・首都圏で不動産の売却をお考えなら、アークホームの無料相談をご利用ください。税金の見通しから手取りの試算まで、分かりやすくご案内します。

不動産を売るとき、不動産会社に売却を依頼する契約を「媒介契約」と呼びます。この契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで売却活動の進め方が変わります。違いを知らずに決めると、思ったように売却が進まないこともあります。

この記事では、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを比較し、状況に応じた選び方を分かりやすく解説します。

この記事でわかること

• 媒介契約3種類のそれぞれの特徴と違い
• レインズ登録や報告義務などの仕組み
• 物件や状況に応じた契約の選び方

媒介契約とは何か

媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼する契約です。広告の掲載や購入希望者との交渉、契約手続きの代行など、売却に必要な業務を会社に任せるための取り決めです。契約のタイプによって、依頼できる会社数や会社側の義務が異なります。

契約前に確認すること

契約タイプを選ぶ前に、自分がどの程度売却に関わりたいか、どれくらいのスピードで売りたいかを整理しておくと選びやすくなります。会社の販売力や担当者との相性も大切な判断材料です。

3つの媒介契約を比較する

まずは全体像を表で確認しましょう。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社数	複数社	1社	1社
自己発見取引	可	可	不可
レインズ登録	任意	7日以内	5日以内
業務報告	任意	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	規定なし（3か月が一般的）	3か月以内	3か月以内

「自己発見取引」とは、売主が自分で買主を見つけて直接取引すること、「レインズ」とは不動産会社が物件情報を共有する全国的なネットワークを指します。

各契約タイプの特徴

一般媒介：複数社に幅広く依頼

複数の会社に同時に依頼できるのが一般媒介です。多くの会社に露出させられる反面、各社にとっては「他社で売れる可能性」があるため、広告に力を入れにくい面もあります。需要の高い人気エリアの物件に向いています。

専任媒介：1社に任せてバランス重視

依頼先は1社に限られますが、自分で買主を見つけて直接取引することも可能です。会社は2週間に1回以上の報告義務を負い、レインズ登録も義務付けられます。バランスが良く、多くのケースで選ばれる契約です。

専属専任媒介：手厚いサポート重視

1社に専属で依頼し、自己発見取引はできません。その代わり、報告は1週間に1回以上、レインズ登録は5日以内と最も手厚く、会社も注力しやすい契約です。早く確実に売りたい場合に向いています。

状況別の選び方

どの契約が最適かは、物件や売主の状況によって変わります。

人気エリア・好条件なら一般媒介

問い合わせが集まりやすい物件なら、複数社に出して競わせる一般媒介が有効です。ただし複数社とのやり取りが発生するため、手間がかかる点は理解しておきましょう。

確実に売りたいなら専任系

販売活動を1社に集中させ、こまめな報告を受けたいなら専任媒介か専属専任媒介が安心です。担当者と密に連携でき、売却状況を把握しやすくなります。自分で買主を探す予定がなければ専属専任媒介も選択肢です。

売却に時間をかけられない場合

転勤や住み替えで売却期限が決まっているなら、会社が注力しやすい専任系が向いています。報告頻度が高く、販売状況に応じた価格や戦略の見直しを相談しやすいためです。逆に、急がず良い条件をじっくり待ちたい場合は、一般媒介で幅広く露出させる選び方も考えられます。

媒介契約を結ぶときの注意点

契約タイプを選んだら、契約内容そのものにも目を向けましょう。後悔のない売却のために、いくつか確認しておきたい点があります。

担当者との相性を見る

どの契約でも、実際に動くのは担当者です。質問への回答が丁寧か、販売戦略を具体的に説明できるかを見極めましょう。専任系では1社に任せる分、担当者の力量が売却の成否を大きく左右します。

契約期間と更新を確認する

媒介契約は3か月が一般的で、満了時に継続するか他社に切り替えるかを判断できます。期間中の販売状況を振り返り、思うように進んでいなければ、次の契約で見直すことも検討しましょう。

よくある質問

Q. 一般媒介と専任媒介、どちらが高く売れますか？
A. 契約タイプだけで売却価格が決まるわけではありません。一般媒介は露出が広がる一方、専任系は会社が注力しやすい利点があります。物件の条件や会社の販売力を踏まえ、相性の良い形を選ぶことが大切です。

Q. 途中で契約タイプを変更できますか？
A. 契約期間は一般的に3か月で、満了時に見直しが可能です。期間中の解除は条件があるため、契約前に確認しておきましょう。一定期間ごとに販売状況を振り返り、必要なら次の契約で変更する形が現実的です。

Q. レインズに登録されると何が良いのですか？
A. レインズは不動産会社が物件情報を共有するネットワークで、登録されると多くの会社の担当者が買主候補に紹介できます。専任系では登録が義務付けられており、買主と出会う機会が広がる仕組みです。

Q. 複数社に依頼する一般媒介は本当に有利ですか？
A. 物件の条件次第です。問い合わせが集まりやすい人気物件なら、複数社の競争で早く売れることもあります。一方、各社が「他社で決まるかも」と考え広告を控えると、かえって露出が伸びないこともあります。物件の特性を見極めて選ぶことが大切です。

まとめ

媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、依頼できる会社数や報告義務、レインズ登録のルールが異なります。幅広く露出したいなら一般媒介、1社に任せて手厚く動いてほしいなら専任系という選び方が基本です。物件の条件と自分の希望に合わせて選びましょう。

東京・首都圏で不動産の売却をお考えなら、アークホームの無料相談をご利用ください。物件に合った契約の選び方から、分かりやすくご案内します。

同じ物件でも、売り方次第で最終的な手取りは大きく変わります。少しの準備や価格設定の工夫で、数十万円の差が生まれることも珍しくありません。せっかく売るなら、できるだけ高く、納得のいく形で手放したいものです。

この記事では、東京・首都圏で不動産を高く売るためのコツを7つに整理し、内覧準備から価格設定、タイミングの見極めまで具体的に解説します。

この記事でわかること

• 高く売るために押さえるべき7つのポイント
• 内覧の印象を良くする準備と価格設定の考え方
• 売り出しのタイミングと会社選びで差をつける方法

高く売るための基本の考え方

高値売却の出発点は「相場を正しく知ること」です。相場より高く売り出せば反響が乏しくなり、低すぎれば本来得られた利益を逃します。まずは自分でも周辺の成約事例を調べ、複数社の査定を比べたうえで、根拠のある価格帯を把握しましょう。

高く売れる物件の条件

買主が「この価格でも欲しい」と感じる物件には、いくつか共通点があります。

• 立地や交通の利便性が分かりやすく伝わる
• 室内が清潔で、生活感が抑えられている
• 価格に対して納得できる根拠が示されている
• 内覧時に明るく広い印象を与える

これらは後からの工夫で改善できる要素も多く、ひと手間が成約価格に直結します。

コツ1〜3：価格と会社選びで差をつける

価格設定と不動産会社選びは、高値売却の土台です。ここでつまずくと、後からの挽回が難しくなります。

相場をやや上回る価格で売り出す

売り出し価格は、相場より少し高めに設定するのが基本です。値引き交渉を見込んで余地を残しつつ、強気にしすぎないバランスが重要です。反響が乏しければ早めに見直す前提で、最初から下げすぎないようにします。

査定額の根拠で会社を選ぶ

複数社に査定を依頼し、金額の高さだけでなく根拠を比べましょう。実態より高い査定で契約を取り、後から値下げを求める会社もあります。成約事例や競合状況を説明できる会社が信頼できます。

媒介契約は目的に合わせて選ぶ

1社に責任を持って動いてほしいなら専任系、幅広く露出させたいなら一般媒介が向きます。販売活動の手厚さも価格に影響します。

コツ4〜5：内覧の印象を最大化する

内覧は、買主が購入を判断する最も重要な場面です。第一印象が良ければ、多少の価格差を上回る魅力を感じてもらえます。

清掃と整理で生活感を抑える

水回りの清掃、不要な物の処分、収納の整理は最優先です。物が少ないほど部屋は広く見え、清潔感が伝わります。玄関やバルコニーなど、見落としがちな場所も整えましょう。

明るさと第一印象を演出する

内覧時は全ての照明をつけ、カーテンを開けて自然光を取り込みます。昼間の明るい時間帯に設定すると好印象です。スリッパの用意や、ほのかな換気といった気遣いも効果的です。

コツ6〜7：タイミングと交渉で粘る

需要が高まる時期を狙う

時期	需要の傾向
1〜3月	転勤・進学で需要が高まりやすい
9〜11月	秋の住み替え需要で動きが出やすい
8月・年末年始	動きが鈍くなりやすい

時期に余裕があるなら、需要の山に合わせて売り出すと反響を得やすくなります。

交渉では譲れないラインを決めておく

値引き交渉は前提と考え、最低限譲れない金額を事前に決めておきます。基準があれば交渉で迷わず、安易な値下げを避けられます。買主の事情を担当者から聞き出し、価格以外の条件（引き渡し時期や残置物の扱い）で折り合う余地を探るのも有効です。一方的に値下げに応じるのではなく、双方が納得できる着地点を見つける姿勢が、結果的に高値での成約につながります。

7つのコツの優先順位

すべてを一度に完璧にこなす必要はありません。特に効果が大きいのは、相場に合った価格設定と内覧の印象づくりです。価格が相場と合っていなければ、どれだけ室内を整えても問い合わせ自体が入りません。まずは価格と内覧の2点を優先し、そのうえで会社選びやタイミングを整えると、効率よく成果につながります。

よくある質問

Q. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。費用をかけても、その分が売却価格に上乗せされるとは限らないためです。ハウスクリーニングや簡単な補修で印象を整えるほうが、費用対効果が高いケースも多くあります。大規模なリフォームは慎重に判断しましょう。

Q. 売り出してから値下げするのは損ですか？
A. 反響が乏しいまま長期化するほうが不利になりがちです。掲載から数週間で問い合わせが入らない場合は、価格が相場と合っていないサインです。早めの見直しで売り時を逃さないことが大切です。

Q. 空き家と居住中、どちらが高く売れますか？
A. 一概には言えません。空き家は内覧の調整がしやすく、居住中は生活イメージが伝わりやすいという利点があります。どちらの場合も清掃と整理を徹底し、明るい印象を保つことが高値につながります。

Q. 高く売ろうとして売り出し価格を高くしすぎるとどうなりますか？
A. 相場から大きく外れた価格にすると、問い合わせがほとんど入らず、売却が長期化しやすくなります。長く売れ残ると「何か問題がある物件」と見られ、結果的に相場より安く手放すことにもなりかねません。強気にしすぎず、反響を見ながら調整する姿勢が大切です。

まとめ

不動産を高く売るコツは、①相場を正しく知る、②根拠ある価格で売り出す、③信頼できる会社を選ぶ、④清掃・整理で内覧を整える、⑤明るさを演出する、⑥需要期を狙う、⑦交渉の基準を持つ、の7点に集約されます。どれもひと手間ですが、積み重ねが最終的な手取りを左右します。

東京・首都圏で不動産の売却をお考えなら、アークホームの無料査定をご利用ください。相場の根拠から高く売る戦略まで、分かりやすくご案内します。

住み替えや相続をきっかけに「家を売ろう」と決めても、売却の経験がある人は多くありません。流れや費用を知らないまま進めると、相場より安く手放してしまったり、思わぬ税金で手取りが減ったりすることもあります。

この記事では、東京・首都圏で不動産を売却する流れを6つのステップで整理し、かかる費用と「損しない売り方」のコツまで解説します。

この記事でわかること

• 売却の全体像と、各ステップにかかる期間
• 仲介手数料・税金など、売却にかかる費用の中身
• 高く・スムーズに売るための準備のポイント

不動産売却の全体像と期間

売却活動を始めてから引き渡しまでは、一般的に 3〜6か月 が目安です。価格設定が相場に合っていれば早く売れますが、強気すぎると問い合わせが入らず長期化します。住み替えの場合は、新居の購入時期との兼ね合いも考えてスケジュールを組みましょう。

6つのステップ

1. 相場を調べる・査定を依頼する
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売却活動（広告・内覧対応）
4. 購入申し込み・価格交渉
5. 売買契約
6. 残金決済・引き渡し

ステップ1〜2：査定と媒介契約

まずは自分でも相場を調べたうえで、不動産会社に 査定 を依頼します。査定額は「いくらで売れそうか」の見立てであり、会社によって差が出ます。金額の高さだけでなく、その根拠を説明できるかを重視しましょう。

媒介契約の3タイプ

売却を依頼するときは、不動産会社と 媒介契約 を結びます。3つの種類があり、特徴が異なります。

種類	依頼できる会社数	自己発見取引	報告頻度
一般媒介	複数社	可	任意
専任媒介	1社	可	2週間に1回以上
専属専任媒介	1社	不可	1週間に1回以上

複数社に幅広く出したいなら一般媒介、1社に責任を持って動いてほしいなら専任系、という選び方が基本です。

ステップ3〜4：売却活動と価格交渉

媒介契約後は、広告掲載や内覧対応といった 売却活動 が始まります。内覧は購入希望者が物件を判断する重要な場面です。水回りの清掃、不要な物の整理、明るい照明など、第一印象を整えるだけで成約率は変わります。

購入希望者が現れると、価格や引き渡し時期の 交渉 に入ります。値引きを前提に、最低限譲れないラインを事前に決めておくと、交渉で迷いません。

高く売るためのコツ

• 売り出しは相場をやや上回る程度にとどめ、強気にしすぎない
• 反響が乏しければ早めに価格を見直す
• 内覧前に「生活感」を抑え、広く見せる
• リフォームは費用対効果を見極めてから

ステップ5〜6：契約から引き渡しまで

条件が合意できたら 売買契約 を結び、買主から手付金を受け取ります。その後、引き渡し日に 残金決済 を行い、残代金の受領と同時に所有権を移転し、カギを引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、この決済代金で完済し、抵当権を抹消します。

売却にかかる費用と税金

売却では、主に次の費用がかかります。

費用	目安
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限
印紙税	契約金額に応じて変動
抵当権抹消・登記費用	1〜数万円程度
譲渡所得税・住民税	利益が出た場合に課税

売却益（譲渡所得）が出た場合は税金がかかりますが、マイホームの売却には3,000万円の特別控除 があり、要件を満たせば多くのケースで税負担を抑えられます。適用可否は条件によるため、事前に確認しておきましょう。

※2026年時点の一般的な目安です。最新の制度や個別の税額は専門家にご確認ください。

売却で損をしないための注意点

売り急ぎや情報不足は、価格交渉で不利になりがちです。次の点に気をつけましょう。

「査定額の高さ」だけで会社を選ばない

査定額は約束された売却価格ではありません。実態より高い査定で媒介契約を取り、後から値下げを求められるケースもあります。金額の根拠（成約事例・売り出し中の競合）を説明できるかを基準に選びましょう。

売り出しのタイミングを意識する

一般に、転勤や進学が動く 1〜3月 は購入需要が高まりやすい時期です。住み替えなどで時期に余裕があるなら、需要の山に合わせて売り出すと反響を得やすくなります。

住宅ローンが残っている場合

売却代金でローンを完済するのが基本です。残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填や住み替えローンの活用など、事前の資金計画が欠かせません。

よくある質問

Q. 売り出し価格はどう決めればいいですか？
A. 査定額や周辺の成約事例をもとに、相場をやや上回る程度に設定するのが一般的です。反響が乏しければ早めに見直すことを前提に、最初から下げすぎないことがポイントです。

Q. 内覧では何を準備すればいいですか？
A. 水回りの清掃、不要な物の整理、明るい照明が基本です。生活感を抑え、部屋を広く見せると印象が良くなります。スリッパの用意など、ちょっとした気遣いも好印象につながります。

Q. 売却にかかる費用はいつ支払いますか？
A. 仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に分けて支払うのが一般的です。印紙税は契約時、登記費用は決済時に発生します。事前に支払い時期を確認しておくと資金繰りに困りません。売却代金から差し引かれる費用もあるため、最終的な手取り額の見通しも担当者に確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却は、①査定 → ②媒介契約 → ③売却活動 → ④交渉 → ⑤契約 → ⑥決済・引き渡し、の流れで進みます。損をしないコツは、複数の視点で相場を把握し、根拠ある価格で売り出して、反響を見ながら柔軟に調整することです。

東京・首都圏で不動産の売却をお考えなら、アークホームの無料査定をご利用ください。相場の根拠から税金の見通しまで、分かりやすくご案内します。