住み替えや相続をきっかけに「家を売ろう」と決めても、売却の経験がある人は多くありません。流れや費用を知らないまま進めると、相場より安く手放してしまったり、思わぬ税金で手取りが減ったりすることもあります。
この記事では、東京・首都圏で不動産を売却する流れを6つのステップで整理し、かかる費用と「損しない売り方」のコツまで解説します。
この記事でわかること
- 売却の全体像と、各ステップにかかる期間
- 仲介手数料・税金など、売却にかかる費用の中身
- 高く・スムーズに売るための準備のポイント
不動産売却の全体像と期間
売却活動を始めてから引き渡しまでは、一般的に 3〜6か月 が目安です。価格設定が相場に合っていれば早く売れますが、強気すぎると問い合わせが入らず長期化します。住み替えの場合は、新居の購入時期との兼ね合いも考えてスケジュールを組みましょう。
6つのステップ
- 相場を調べる・査定を依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動（広告・内覧対応）
- 購入申し込み・価格交渉
- 売買契約
- 残金決済・引き渡し
ステップ1〜2：査定と媒介契約
まずは自分でも相場を調べたうえで、不動産会社に 査定 を依頼します。査定額は「いくらで売れそうか」の見立てであり、会社によって差が出ます。金額の高さだけでなく、その根拠を説明できるかを重視しましょう。
媒介契約の3タイプ
売却を依頼するときは、不動産会社と 媒介契約 を結びます。3つの種類があり、特徴が異なります。
| 種類 | 依頼できる会社数 | 自己発見取引 | 報告頻度 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 複数社 | 可 | 任意 |
| 専任媒介 | 1社 | 可 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | 1社 | 不可 | 1週間に1回以上 |
複数社に幅広く出したいなら一般媒介、1社に責任を持って動いてほしいなら専任系、という選び方が基本です。
ステップ3〜4：売却活動と価格交渉
媒介契約後は、広告掲載や内覧対応といった 売却活動 が始まります。内覧は購入希望者が物件を判断する重要な場面です。水回りの清掃、不要な物の整理、明るい照明など、第一印象を整えるだけで成約率は変わります。
購入希望者が現れると、価格や引き渡し時期の 交渉 に入ります。値引きを前提に、最低限譲れないラインを事前に決めておくと、交渉で迷いません。
高く売るためのコツ
- 売り出しは相場をやや上回る程度にとどめ、強気にしすぎない
- 反響が乏しければ早めに価格を見直す
- 内覧前に「生活感」を抑え、広く見せる
- リフォームは費用対効果を見極めてから
ステップ5〜6：契約から引き渡しまで
条件が合意できたら 売買契約 を結び、買主から手付金を受け取ります。その後、引き渡し日に 残金決済 を行い、残代金の受領と同時に所有権を移転し、カギを引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、この決済代金で完済し、抵当権を抹消します。
売却にかかる費用と税金
売却では、主に次の費用がかかります。
| 費用 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限 |
| 印紙税 | 契約金額に応じて変動 |
| 抵当権抹消・登記費用 | 1〜数万円程度 |
| 譲渡所得税・住民税 | 利益が出た場合に課税 |
売却益（譲渡所得）が出た場合は税金がかかりますが、マイホームの売却には3,000万円の特別控除 があり、要件を満たせば多くのケースで税負担を抑えられます。適用可否は条件によるため、事前に確認しておきましょう。
※2026年時点の一般的な目安です。最新の制度や個別の税額は専門家にご確認ください。
売却で損をしないための注意点
売り急ぎや情報不足は、価格交渉で不利になりがちです。次の点に気をつけましょう。
「査定額の高さ」だけで会社を選ばない
査定額は約束された売却価格ではありません。実態より高い査定で媒介契約を取り、後から値下げを求められるケースもあります。金額の根拠（成約事例・売り出し中の競合）を説明できるかを基準に選びましょう。
売り出しのタイミングを意識する
一般に、転勤や進学が動く 1〜3月 は購入需要が高まりやすい時期です。住み替えなどで時期に余裕があるなら、需要の山に合わせて売り出すと反響を得やすくなります。
住宅ローンが残っている場合
売却代金でローンを完済するのが基本です。残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填や住み替えローンの活用など、事前の資金計画が欠かせません。
よくある質問
Q. 売り出し価格はどう決めればいいですか？
A. 査定額や周辺の成約事例をもとに、相場をやや上回る程度に設定するのが一般的です。反響が乏しければ早めに見直すことを前提に、最初から下げすぎないことがポイントです。
Q. 内覧では何を準備すればいいですか？
A. 水回りの清掃、不要な物の整理、明るい照明が基本です。生活感を抑え、部屋を広く見せると印象が良くなります。スリッパの用意など、ちょっとした気遣いも好印象につながります。
Q. 売却にかかる費用はいつ支払いますか？
A. 仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に分けて支払うのが一般的です。印紙税は契約時、登記費用は決済時に発生します。事前に支払い時期を確認しておくと資金繰りに困りません。売却代金から差し引かれる費用もあるため、最終的な手取り額の見通しも担当者に確認しておきましょう。
まとめ
不動産売却は、①査定 → ②媒介契約 → ③売却活動 → ④交渉 → ⑤契約 → ⑥決済・引き渡し、の流れで進みます。損をしないコツは、複数の視点で相場を把握し、根拠ある価格で売り出して、反響を見ながら柔軟に調整することです。
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