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家を持つと、毎年かかり続けるのが「固定資産税」です。購入前の資金計画ではローン返済に目が行きがちですが、固定資産税も家計に効いてくる固定費。マンションと戸建てでは負担の傾向が異なるため、仕組みを知っておくと安心です。

この記事では、固定資産税はいくらくらいかかるのか、その考え方とマンション・戸建ての違いを整理します。

この記事でわかること

• 固定資産税の基本的な計算の仕組み
• マンションと戸建てで負担が変わる理由
• 住宅に使える軽減措置の考え方

固定資産税とは｜毎年かかる地方税

固定資産税は、1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される地方税です。都市部では都市計画税も合わせて課税されることが多く、両方を合わせて納めるのが一般的です。

計算の基本式

固定資産税は「固定資産税評価額 × 税率（標準は1.4%）」で計算されます。評価額は購入価格ではなく、自治体が定める評価額です。3年ごとに評価替えが行われ、建物の評価額は経年で下がっていきます。

都市計画税も加わる

市街化区域内の土地・建物には、都市計画税（標準で評価額の0.3%が上限）も課されます。東京・首都圏の多くのエリアが対象になるため、固定資産税と合わせて見積もっておきましょう。

マンションと戸建ての違い

同じくらいの購入価格でも、マンションと戸建てでは固定資産税の負担の傾向が異なります。

項目	マンション	戸建て
土地の持分	区分された小さな持分	敷地全体を単独所有
建物の評価	下がりにくい傾向	木造は比較的早く下がる
長期の負担	建物分が残りやすい	建物分は逓減しやすい
全体の傾向	土地分は小さい	土地分が大きくなりやすい

※2026年時点の一般的な傾向です。立地・構造・評価額によって異なります。

建物の評価額の下がり方

戸建ての木造建物は、鉄筋コンクリート造のマンションに比べて評価額が早く下がる傾向があります。一方マンションは建物が頑丈な分、建物分の評価額が長く残りやすいといわれます。

土地の持分の違い

戸建ては敷地を単独で所有するため土地分の評価が大きくなりやすく、マンションは敷地を多くの住戸で分け合うため一戸あたりの土地分は小さくなりがちです。この差が負担感の違いに表れます。

住宅に使える軽減措置

固定資産税には、住宅やその敷地の負担を軽くする軽減措置があります。

住宅用地の特例

人が住む土地には、課税標準を軽減する特例があります。一定面積までの部分は評価額が大きく圧縮されるため、住宅を建てている土地の負担は抑えられます。

新築住宅の軽減

新築住宅は、一定期間にわたり建物分の税額が軽減される措置があります。マンションと戸建てで適用期間が異なる場合があるため、対象や期間を確認しておきましょう。

固定資産税を資金計画に織り込む

固定資産税は毎年の固定費です。購入前から見込んでおくことで、家計の見通しが立てやすくなります。

目安は通知書で確認

購入後は毎年、自治体から納税通知書が届きます。中古物件なら、売主が支払っていた前年の税額が参考になります。購入前に目安を確認しておくと安心です。

軽減終了後の負担も想定する

新築の軽減措置は期間限定です。軽減が終わると税額が上がるため、その後の家計も見込んでおくと、想定外の負担増を避けられます。

評価替えで税額が変わることもある

固定資産税の評価額は3年ごとに見直されます。建物は経年で評価額が下がっていく一方、土地は周辺の地価動向によって上がることも下がることもあります。とくに地価が上昇しやすい首都圏では、土地分の評価額が見直しで上がり、税額が増えるケースもあります。毎年の納税通知書で評価額の推移を確認しておくと、変化に気づきやすくなります。

マンション特有の維持費にも目を向ける

固定資産税だけでなく、マンションには所有している限りかかり続ける費用があります。戸建てとの違いを理解しておきましょう。

管理費・修繕積立金という固定費

マンションでは、固定資産税とは別に、毎月の管理費と修繕積立金がかかります。修繕積立金は、建物の経年とともに段階的に引き上げられることが多く、購入時の金額がずっと続くとは限りません。固定資産税と合わせて「毎月・毎年いくらの維持費がかかるか」を総合的に見ておくことが、無理のない資金計画につながります。

戸建ては自分で修繕費を備える

戸建てには管理費や修繕積立金という仕組みがない代わりに、外壁や屋根、設備の修繕費を自分で計画的に積み立てる必要があります。固定資産税の負担傾向だけでなく、こうした維持費の違いも含めて、マンションと戸建てを比較するのが現実的です。なお、税額や軽減措置の内容は2026年時点の一般的な目安であり、自治体によって取り扱いが異なるため、最新情報を確認してください。

よくある質問

Q. 固定資産税は毎年いくらくらいですか？
A. 物件や立地で大きく変わりますが、首都圏のファミリー向け物件では年間十数万円前後になることが多いといわれます。評価額・税率・軽減措置で決まるため、納税通知書や売主の実績で具体額を確認するのが確実です。

Q. マンションと戸建て、どちらが固定資産税は高いですか？
A. 一概には言えません。土地分が大きい戸建てと、建物分が長く残りやすいマンションでは負担の構成が異なります。立地・構造・築年で逆転することもあるため、物件ごとに比べるのが正確です。

Q. 固定資産税はいつ払いますか？
A. 多くの自治体では年4回の分割納付か、一括納付を選べます。納期は自治体ごとに定められているため、納税通知書で確認しましょう。口座振替を利用すると払い忘れを防げます。

まとめ

固定資産税は、評価額に税率をかけて計算され、毎年かかり続ける固定費です。マンションは建物分が長く残りやすく、戸建ては土地分が大きくなりやすいなど、種別で負担の傾向が異なります。軽減措置と軽減終了後の負担も見込み、資金計画に織り込んでおきましょう。

東京・首都圏でのマンション・戸建て選びや資金計画は、アークホームの無料相談へ。維持費も含めた長期の見通しづくりをサポートします。

不動産を買うと、購入後に「不動産取得税」、登記の際に「登録免許税」という税金がかかります。どちらもまとまった金額になり得ますが、住宅には負担を軽くする軽減措置が用意されています。仕組みを知っておけば、資金計画に正しく織り込めます。

この記事では、2026年時点の一般的な目安として、両税の計算の考え方と軽減措置を整理します。

この記事でわかること

• 不動産取得税・登録免許税の基本的な計算の仕組み
• 住宅に使える軽減措置の要件
• 資金計画に税金を織り込む考え方

不動産取得税とは

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる地方税です。購入後しばらくして納税通知書が届くため、忘れたころに請求が来る税金として知られています。

計算の基本式

不動産取得税は「課税標準（固定資産税評価額）× 税率」で計算されます。評価額は購入価格そのものではなく、自治体が定める評価額が基準になります。一般に購入価格より低めになる傾向があります。

住宅と土地の軽減措置

一定の要件を満たす住宅とその敷地には、課税標準や税額を軽減する措置があります。たとえば住宅の評価額から一定額を控除する、税率を引き下げるといった内容で、要件を満たせば負担が大きく下がります。

登録免許税とは

登録免許税は、不動産の登記をするときにかかる国税です。所有権の移転や、住宅ローンの抵当権設定などの場面で発生します。

計算の基本式

登録免許税も「課税標準（固定資産税評価額など）× 税率」で計算します。所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記など、登記の種類ごとに税率が定められています。

住宅用家屋の軽減税率

自分が住むための一定要件を満たす住宅には、登記の税率を引き下げる軽減措置があります。所有権移転登記や抵当権設定登記の税率が下がるため、適用できるかどうかで負担が変わります。

税金の比較と軽減のポイント

両税の特徴を整理すると、次のようになります。

項目	不動産取得税	登録免許税
種類	地方税	国税
課税のタイミング	取得後に一度	登記のとき
計算の基準	固定資産税評価額	評価額・債権額など
主な軽減	課税標準・税額の軽減	税率の引き下げ
適用の鍵	住宅の要件を満たすか	自己居住・床面積など

※2026年時点の一般的な目安です。税率・要件は改正される場合があるため、最新情報と自治体の取り扱いを確認してください。

軽減措置に共通する要件

多くの軽減措置では、自分が住むための住宅であること、床面積が一定範囲であること、取得後一定期間内に登記・申告することなどが求められます。中古住宅では、住宅の性能や築年に関する要件が加わることもあります。

資金計画に税金を織り込む

これらの税金は諸費用の一部として、購入総額に含めて考えておく必要があります。

納税のタイミングに注意

登録免許税は登記時に支払いますが、不動産取得税は取得後しばらくしてから通知が届きます。支払い時期が異なるため、手元資金を一定額残しておくと安心です。

軽減の申告を忘れない

軽減措置は、要件を満たしていても申告や手続きが必要な場合があります。期限内に手続きをしないと軽減を受けられないこともあるため、取得後の流れを事前に確認しておきましょう。

登記は専門家に依頼するのが一般的

登録免許税の納付は登記とセットで行われ、その手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬は登録免許税とは別にかかるため、登記関連の費用として両方を見込んでおきましょう。軽減税率の適用に必要な書類（住宅用家屋証明書など）の取得も、依頼すれば代行してもらえることが多く、手続きの抜けを防げます。

取得時以外にかかる税金も知っておく

不動産にまつわる税金は、取得時だけではありません。購入後や売却時にもかかわる税金を見渡しておくと、長期の資金計画に役立ちます。

購入後の固定資産税・都市計画税

不動産を所有している間は、毎年「固定資産税」と、市街化区域では「都市計画税」がかかります。こちらも固定資産税評価額を基準に計算され、住宅用地には課税標準を軽減する特例があります。取得時の一度きりの税金と違い、毎年の固定費として家計に効いてくるため、購入前から目安を把握しておくことが大切です。

印紙税という見落としやすい税金

売買契約書やローンの金銭消費貸借契約書には、記載金額に応じた「印紙税」がかかります。金額自体は他の税金ほど大きくないことが多いものの、諸費用の一部として発生します。下表のように、不動産には場面ごとに異なる税金がかかると整理しておくと、資金計画に織り込みやすくなります。

場面	かかる主な税金
契約時	印紙税
登記時	登録免許税
取得後	不動産取得税（一度）・固定資産税（毎年）

※2026年時点の一般的な目安です。税率や軽減の要件は改正される場合があるため、最新情報を確認してください。

よくある質問

Q. 不動産取得税はいつ、いくら払うのですか？
A. 取得後、数か月してから自治体の納税通知書が届きます。金額は固定資産税評価額と税率、軽減措置の適用で決まり、購入価格より低い評価額が基準になるため、価格に税率を単純にかけた額より抑えられるのが一般的です。

Q. 中古住宅でも軽減措置は使えますか？
A. 使える場合があります。ただし、住宅の性能や築年、自己居住といった要件を満たす必要があり、新築とは条件が異なります。物件ごとに適用可否を確認することが大切です。

Q. 軽減措置は自動で適用されますか？
A. 申告や手続きが前提になることがあります。要件を満たしていても、期限内に申告しないと軽減を受けられない場合があるため、取得後の手続きを早めに確認しておきましょう。

まとめ

不動産取得税・登録免許税は、いずれも固定資産税評価額を基準に計算され、住宅には負担を軽くする軽減措置が用意されています。要件を満たすか、申告が必要かを確認し、購入総額と納税のタイミングを資金計画に織り込んでおくことが大切です。

東京・首都圏での不動産購入や、税金を含めた資金計画は、アークホームの無料相談へ。取得時の費用も含めて、わかりやすくご案内します。

家を買うと、毎年の所得税や住民税が一定額軽くなる「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」という制度があります。負担を大きく減らせる仕組みですが、住宅の種類や入居時期によって条件と上限が変わるため、自分が対象になるかを正しく把握しておくことが大切です。

この記事では、2026年時点の一般的な目安として、住宅ローン控除の条件と控除額の考え方を整理します。

この記事でわかること

• 住宅ローン控除の基本的な仕組みと控除率・期間
• 住宅の種類による借入限度額・控除上限の違い
• 控除を受けるための主な条件と手続き

住宅ローン控除の基本的な仕組み

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に一定の控除率をかけた額を、その年の所得税（控除しきれない分は一部住民税）から差し引く制度です。住宅ローンを利用してマイホームを取得・新築・増改築した人が対象になります。

控除率と控除期間

近年の制度では、控除率は年末残高に対して0.7%、控除期間は新築の認定住宅などで13年、中古住宅で10年が基本とされています。所得税から引ききれない分は、上限の範囲で住民税からも控除されます。

住宅の「省エネ性能」で枠が変わる

近年は、省エネ性能の高い住宅ほど借入限度額（控除対象となる残高の上限）が大きく設定される仕組みになっています。長期優良住宅や低炭素住宅、ZEH水準などの区分によって、控除対象額が段階的に変わります。

住宅の種類別・控除対象額の目安

下表は住宅の区分による借入限度額の考え方を整理したものです。具体的な金額は入居年や世帯条件で変わるため、目安として確認してください。

住宅の区分	控除対象の借入限度額の傾向
長期優良・低炭素住宅	もっとも大きい
ZEH水準省エネ住宅	大きい
省エネ基準適合住宅	中程度
その他の新築住宅	限定的・条件あり
中古住宅（一定の性能）	区分に応じて設定

※2026年時点の一般的な傾向です。子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せや、入居年による違いがあるため、最新の制度内容を必ず確認してください。

性能が控除額を左右する理由

国の方針として、省エネ性能の高い住宅の普及が後押しされています。そのため、同じ借入額でも住宅の性能区分によって控除対象になる残高の上限が異なり、結果として受けられる控除額に差が出ます。

控除を受けるための主な条件

控除には、住宅・借入・本人それぞれに要件があります。代表的なものを押さえておきましょう。

住宅と借入の条件

• 自分が住むための住宅であること（床面積など一定の要件あり）
• 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
• 取得後、原則6か月以内に入居し引き続き居住すること

本人の所得条件

合計所得金額に上限が設けられています。所得が高すぎる場合は対象外になることがあるため、自分の所得水準を確認しておきましょう。中古住宅の場合は、住宅の性能や築年に関する要件も加わります。

控除を受けるための手続き

控除は自動では始まりません。初年度の手続きが必要です。

初年度は確定申告

入居した翌年に、確定申告で住宅ローン控除の適用を申請します。借入残高証明書や住宅の登記事項証明書、売買契約書の写しなどをそろえて提出します。

2年目以降は年末調整で完結

会社員であれば、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。税務署から送られる必要書類と、金融機関の残高証明書を勤務先に提出するだけで済みます。

初年度の確定申告で必要になる主な書類

初年度の確定申告では、複数の書類をそろえる必要があります。代表的なものを整理すると、次のようになります。

書類	入手先の例
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	税務署・国税庁サイト
住宅ローンの年末残高証明書	借入先の金融機関
建物・土地の登記事項証明書	法務局
売買契約書・工事請負契約書の写し	手元の契約書類
本人確認書類・源泉徴収票	勤務先など

※必要書類は住宅の種類や年により異なります。2026年時点の最新の案内を確認してください。

控除を最大限に活かすための注意点

せっかくの制度も、思い込みや手続きの抜けで取りこぼすことがあります。よくあるつまずきを押さえておきましょう。

入居のタイミングと申告期限に注意

住宅ローン控除は、取得後原則6か月以内に入居することが要件の一つです。引き渡しから入居までが空きすぎると、対象から外れる可能性があります。また、初年度の確定申告は期限内に行う必要があるため、入居した翌年の申告時期を見据えて、早めに書類をそろえておくことが大切です。

所得や借入の条件は毎年見直される

控除の対象となる所得の上限や、住宅の性能区分ごとの借入限度額は、制度改正で変わることがあります。「数年前に家を買った友人と同じ条件」と思い込まず、自分が入居する年の制度内容を確認することが欠かせません。とくに子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せなどは、年度ごとに取り扱いが変わりやすいため、最新情報での確認をおすすめします。

よくある質問

Q. 住宅ローン控除と「すまい給付金」などは併用できますか？
A. 制度の有無や内容は年によって変わります。併用できる支援策がある年もあれば、終了している場合もあります。入居予定の年に利用できる制度を、最新情報で確認するのが確実です。

Q. 繰り上げ返済をすると控除は減りますか？
A. 控除は年末残高に基づくため、繰り上げ返済で残高が減れば控除額も小さくなります。ただし利息の軽減効果と控除の減少を比べて判断すべきで、必ずしも繰り上げが不利になるわけではありません。

Q. 共有名義だと控除はどうなりますか？
A. 夫婦それぞれがローンを組んでいる場合、各自の持分・借入に応じて控除を受けられます。世帯全体の控除額を増やせる可能性がある一方、要件もそれぞれに必要になります。

まとめ

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、年末残高に控除率をかけた額を税から差し引ける制度で、2026年時点では住宅の省エネ性能によって控除対象額が変わるのが大きな特徴です。条件・上限・初年度の確定申告を押さえ、最新の制度内容を確認したうえで活用しましょう。

東京・首都圏でのマイホーム購入や、控除を見据えた資金計画は、アークホームの無料相談へ。制度を踏まえた予算づくりをサポートします。

不動産を売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。仕組みを知らないまま進めると、思わぬ税負担で手取りが減ってしまうこともあります。一方で、マイホームの売却には負担を大きく抑える控除も用意されています。

この記事では、不動産売却でかかる税金の基本と、3,000万円特別控除などの仕組みを分かりやすく解説します。

この記事でわかること

• 譲渡所得税の計算方法と税率の考え方
• マイホーム売却で使える3,000万円特別控除
• 確定申告の流れと注意すべきポイント

不動産売却でかかる税金の基本

売却で利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益に対して税金がかかります。給与などとは分けて計算する「分離課税」の仕組みで、売却益が出なければ原則として課税されません。まずは利益が出ているかどうかを確認することが出発点です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の式で求めます。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は購入時の価格や諸費用、譲渡費用は売却時の仲介手数料などです。購入時より安く売れて利益がなければ、税金はかかりません。

所有期間で変わる税率

譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間によって変わります。長く所有していたほうが税率は低くなります。

区分	所有期間	税率の目安（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	約39%
長期譲渡所得	5年超	約20%

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。あと少しで5年を超える場合は、売却時期を調整することで税負担が変わることもあります。

短期と長期の境目に注意

5年を境に税率が大きく変わるため、所有期間の判定はとても重要です。購入から売却までの期間が境目に近いときは、いつ売るかを慎重に検討しましょう。

マイホーム売却の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。この控除を使えば、利益が3,000万円以内なら税金がかからないケースが多くなります。

主な適用要件

• 自分が住んでいた家であること
• 住まなくなってから一定期間内に売ること
• 親子や夫婦など特別な関係者への売却でないこと

要件を満たすかどうかは個別の事情によります。適用を受けるには、利益が控除内で税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売る場合、3,000万円控除に加えて、さらに低い税率が適用される特例もあります。長く住んだ自宅を売るときは、こうした特例の活用を検討しましょう。

確定申告の流れ

売却で利益が出た場合や控除を使う場合は、確定申告が必要です。

申告の時期と必要書類

確定申告は、売却した翌年の2〜3月に行います。売買契約書、取得時の資料、仲介手数料の領収書などをそろえておくとスムーズです。書類が不足すると取得費を証明できず、税負担が増えることもあります。控除や特例を使う場合は、それぞれ必要な書類が追加で求められるため、早めに確認しておきましょう。

申告を忘れた場合のリスク

利益が出ているのに申告を怠ると、本来の税額に加えて加算税や延滞税といった余計な負担が生じることがあります。控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告自体は必要です。期限内の申告を心がけ、不安があれば早めに専門家へ相談しましょう。

専門家への相談を検討する

税額の計算や控除の適用は条件が複雑です。判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談すると安心です。早めに相談することで、有利な売却時期を選べることもあります。

取得費が分からないときの対処

購入時の契約書が見つからず取得費が不明な場合、売却価格の一定割合を取得費とみなす方法があります。ただし実際の取得費より低くなり、税負担が増えることが多いため、購入時の資料はできる限り探しておきましょう。リフォーム費用の領収書なども取得費に含められる場合があります。

よくある質問

Q. 売却で損が出た場合も申告は必要ですか？
A. 利益が出ていなければ原則として申告は不要です。ただし、マイホームの売却で損が出た場合に、その損失を他の所得と相殺できる特例もあります。条件を満たせば税負担を軽くできるため、損が出たときも確認する価値があります。

Q. 相続した家を売る場合の税金はどうなりますか？
A. 相続した不動産も、売却益が出れば譲渡所得税の対象です。取得費は被相続人が買ったときの価格を引き継ぎます。一定の要件を満たすと使える特例もあるため、相続物件は事前に確認しておくと安心です。

Q. 3,000万円控除はマンションでも使えますか？
A. 使えます。一戸建てかマンションかを問わず、自分が住んでいた居住用財産であれば対象です。ただし要件を満たす必要があるため、適用できるかどうかは事前に確認しておきましょう。

Q. 売却益が3,000万円を超えた場合はどうなりますか？
A. 控除額の3,000万円を差し引いた残りの利益に対して課税されます。所有期間が10年を超えるマイホームなら、さらに軽減税率の特例を併用できる場合があり、税負担を抑えられます。利益が大きいケースほど、専門家に試算を依頼すると安心です。

まとめ

不動産売却の税金は、利益（譲渡所得）に対してかかり、所有期間が5年を超えると税率が下がります。マイホームなら最大3,000万円の特別控除が使え、多くのケースで負担を抑えられます。控除や特例の適用には確定申告が必要なため、書類を早めにそろえておきましょう。

※2026年時点の一般的な目安です。最新の税制や個別の税額は税理士などの専門家にご確認ください。

東京・首都圏で不動産の売却をお考えなら、アークホームの無料相談をご利用ください。税金の見通しから手取りの試算まで、分かりやすくご案内します。