「中古マンションを買いたいけれど、何から始めればいいのか分からない」——東京で家探しをする多くの方が、最初にぶつかる悩みです。物件探しからカギの受け取りまでには、いくつもの手続きが順番に発生します。流れを先に押さえておけば、慌てずに判断でき、余計な出費も防げます。
この記事では、東京で中古マンションを購入する流れを7つのステップで解説します。
この記事でわかること
- 購入の全体像と、各ステップにかかる期間の目安
- 物件価格以外に必要な「諸費用」の中身
- 内見・契約・引き渡しで失敗しないためのポイント
中古マンション購入の全体像と期間
物件探しを始めてから引き渡しまでは、一般的に 2〜4か月 が目安です。気に入った物件が見つかってから契約・決済まではおおむね1〜2か月で進みます。人気エリアでは申し込みが重なることもあるため、住宅ローンの事前審査だけは早めに済ませておくと、いざというときに動きが速くなります。
7つのステップ
- 資金計画を立てる
- 物件を探す・内見する
- 購入の申し込み（買付）
- 住宅ローンの事前審査
- 売買契約（重要事項説明）
- 住宅ローン本審査・契約
- 残金決済・引き渡し
ステップ1〜2：資金計画と物件探し
最初にやるべきは、物件探しではなく 資金計画 です。「いくらの物件なら無理なく返せるか」を決めずに探し始めると、相場感がぶれてしまいます。
予算の決め方
毎月の返済額は、手取り月収の 25%以内 を一つの目安にすると、家計に余裕が残りやすくなります。ボーナス頼みの返済は景気や勤務先の状況に左右されるため、できるだけ毎月の返済だけで組み立てましょう。
内見でチェックしたいポイント
内見では、間取りや日当たりだけでなく、以下のような「住んでから効いてくる」点も見ておきます。
- 共用部の清掃状態（管理の質がわかる）
- 修繕積立金の残高と長期修繕計画
- 上下階・隣戸からの生活音
- 携帯電話の電波・コンセントの位置
ステップ3〜5：申し込みから売買契約まで
買いたい物件が決まったら、購入申込書（買付証明書） を提出します。ここで価格や引き渡し時期の交渉を行うこともあります。並行して住宅ローンの事前審査を受け、借入の見込みを確認します。
条件が整うと 売買契約 です。契約前には宅地建物取引士から「重要事項説明」が行われます。物件の権利関係や管理規約、周辺の制限などが説明される大切な場面なので、分からない言葉はその場で必ず質問しましょう。契約時には手付金（物件価格の5〜10%程度）を支払います。
諸費用の目安
物件価格のほかに、おおむね物件価格の6〜9% の諸費用がかかります。
| 主な諸費用 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格×3%＋6万円＋消費税が上限 |
| 登記費用・司法書士報酬 | 20〜50万円程度 |
| 住宅ローン関連費用 | 借入額の2%前後 |
| 火災保険料 | 数万円〜十数万円 |
| 不動産取得税・印紙税 | 物件により変動 |
※金額は2026年時点の一般的な目安です。物件・借入条件によって変わるため、具体的な見積もりは担当者にご確認ください。
ステップ6〜7：本審査から引き渡しまで
売買契約後に住宅ローンの 本審査 を受け、承認されたら金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。最後の 残金決済 では、ローンが実行されて売主に残代金が支払われ、所有権の移転登記と同時にカギを受け取ります。これで引き渡しが完了し、晴れて新生活のスタートです。
決済日には本人確認書類や印鑑、残代金・諸費用の準備が必要です。前日までに振込や持ち物を確認しておくと安心です。
中古マンション購入で失敗しないための注意点
流れを押さえたうえで、つまずきやすいポイントも知っておきましょう。事前に対策しておけば、トラブルや後悔を大きく減らせます。
管理状態は「資産価値」に直結する
中古マンションは、建物そのものだけでなく 管理組合の健全さ が住み心地と将来の資産価値を左右します。修繕積立金が十分に積み立てられているか、過去に大規模修繕が計画どおり行われているかは、必ず確認したいポイントです。積立金が不足していると、将来一時金を求められることもあります。
住宅ローンの「事前審査」は早めに
人気物件は申し込みが重なります。事前審査を通しておけば、買付の際に「資金面で確実な買主」として優先されやすくなります。審査には数日かかることもあるため、物件探しと並行して進めておきましょう。
周辺環境は時間帯を変えて確認する
内見は日中に行うことが多いですが、夜間や雨の日の様子は分かりません。可能であれば、平日の夜や休日にも周辺を歩き、騒音・人通り・駅までの実際の所要時間を確かめておくと安心です。
よくある質問
Q. 中古マンションは築何年までなら買って大丈夫ですか？
A. 築年数だけで一概には判断できません。新耐震基準（1981年6月以降）かどうか、管理状態、修繕履歴を総合的に見ることが大切です。築年数が古くても、管理が良好で適切に修繕されている物件は安心して住めます。
Q. 内見は何件くらい見るべきですか？
A. 決まりはありませんが、3〜5件ほど見ると相場感と自分の希望条件が整理されます。比較対象があるほど、納得して決めやすくなります。
Q. 申し込みをしたら必ず買わなければいけませんか？
A. 買付（購入申込）は売主への意思表示であり、売買契約とは異なります。契約前であればキャンセルできますが、信頼関係に関わるため、申し込みは購入意思が固まってから行いましょう。
まとめ
中古マンションの購入は、①資金計画 → ②物件探し・内見 → ③申し込み → ④事前審査 → ⑤契約 → ⑥本審査 → ⑦決済・引き渡し、の流れで進みます。ポイントは、探す前に予算を固め、事前審査を早めに受けておくこと。流れを理解しておけば、好条件の物件が出たときにも落ち着いて判断できます。
東京・首都圏で中古マンションの購入をご検討中なら、アークホームの無料相談をご利用ください。資金計画から物件探し、引き渡しまで一貫してサポートします。
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