Tag: 空き家

相続や転居で空き家になった家を、「とりあえずそのままに」していませんか。空き家は持っているだけで費用がかかり、放置するほどリスクが膨らみます。一方で、活用や売却の方法を知れば、負担を収入や現金に変えることも可能です。早めに方針を決めることが、後悔しないための第一歩になります。

この記事では、空き家を放置するリスクと、活用・売却の判断ポイントを整理します。

この記事でわかること

• 空き家を放置することで生じるリスクと費用
• 賃貸・売却・解体それぞれの判断ポイント
• 空き家の活用・処分にかかる費用の目安

空き家を放置するリスク

「いつか使うかも」と置いておく間にも、空き家はさまざまなリスクを抱えていきます。まずは放置の代償を知っておきましょう。

維持費は持っているだけでかかる

人が住んでいなくても、固定資産税・都市計画税は毎年かかります。さらに火災保険料、たまの管理にかかる交通費や手間も発生します。使っていない不動産のために、年間で数十万円規模の支出が続くケースも珍しくありません。

建物の劣化とトラブル

人が住まない家は、換気されず傷みが早く進みます。雨漏りやシロアリ、庭木の繁茂、ゴミの不法投棄などが起こりやすく、近隣トラブルの原因にもなります。倒壊や外壁の落下で他人にケガをさせれば、所有者が責任を問われる可能性もあります。

「特定空家」に指定されるリスク

管理が著しく不十分な空き家は、行政から「特定空家」に指定されることがあります。指定されると固定資産税の住宅用地特例（軽減）が外れ、税負担が大幅に増えるおそれがあります。改善の勧告・命令、最終的には行政代執行による解体（費用は所有者負担）に至ることもあります。

活用・売却の選択肢

リスクを避けるには、早めに方針を決めることが大切です。主な選択肢を比べてみましょう。

主な選択肢の比較

選択肢	向いているケース	費用・収入の目安
賃貸に出す	立地が良く需要がある	リフォーム数十万〜／家賃収入
そのまま売却	早く手放したい	仲介手数料等／売却代金
解体して売却	建物が古く需要が低い	解体100〜250万円／土地が売れやすく
活用（民泊等）	観光地・特殊立地	改装費／運用収入

※2026年時点の一般的な目安です。立地・状態により大きく変わります。

賃貸か売却かの判断軸

立地が良く賃貸需要が見込めるなら、貸して収益化する道があります。一方、需要が乏しい、あるいは管理の手間を避けたい場合は売却が向きます。維持費を払い続けるより、早めに手放したほうが結果的に得になるケースも多いです。

解体してから売るか、古家付きで売るか

建物が古い場合、解体して更地で売る方法と、そのまま「古家付き土地」として売る方法があります。更地は買い手が用途をイメージしやすく売れやすい反面、解体費がかかり固定資産税の軽減も外れます。古家付きなら解体費を負担せずに済みますが、買い手側で解体する前提のぶん価格交渉になりやすい傾向があります。立地や建物の状態を踏まえ、どちらが手取りで有利かを比較して判断しましょう。

費用とお得な制度

活用・処分には費用がかかりますが、使える制度もあります。賢く進めましょう。

解体費用の目安

木造住宅の解体費用は、規模により 100〜250万円程度 が目安です。立地条件や残置物の量で変動します。更地にすると土地が売れやすくなる反面、固定資産税の軽減が外れる点には注意が必要です。

空き家売却の特例

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります。2026年時点で適用には期限や条件があるため、利用を検討する際は最新の要件を専門家に確認しましょう。条件に合えば税負担を大きく抑えられます。

補助金・管理サービスの活用

自治体によっては、空き家の解体やリフォーム、活用に対する補助金を用意していることがあります。制度は地域ごとに異なり年度で変わるため、お住まいの自治体の最新情報を確認しましょう。また、遠方で管理が難しい場合は、定期的に見回りや換気を代行する空き家管理サービスを利用する方法もあります。月数千円〜の費用で、劣化や近隣トラブルのリスクをある程度抑えられます。方針が固まるまでのつなぎとしても有効です。

よくある質問

Q. 空き家を放置すると税金が上がるのは本当ですか？
A. 「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、住宅用地の税軽減が外れ、固定資産税が増えるおそれがあります。日頃から最低限の管理をするか、活用・売却で空き家状態を解消するのが安全です。

Q. 古くて売れそうにない家でも売却できますか？
A. 建物に価値がなくても、土地として売れることが多いです。解体して更地にする、古家付き土地として売る、買取業者に相談するなど方法はあります。立地次第なので、まずは査定で可能性を確認しましょう。

Q. 遠方に住んでいて管理できません。どうすればよいですか？
A. 空き家管理サービスの利用や、思い切って売却・活用に踏み切る方法があります。遠方で管理が難しいほど、放置のリスクは高まります。早めに方針を決めることをおすすめします。

Q. 兄弟など複数人で相続した空き家はどう進めればよいですか？
A. まずは名義（相続登記）を整理し、誰がどう管理・活用するかを話し合うことが出発点です。共有のまま放置すると、修繕や売却のたびに全員の合意が必要になり、手続きが滞りやすくなります。意見が分かれる場合は、売却して現金で分ける方法が選ばれることも多いです。早い段階で方針をそろえておくと、その後の負担を減らせます。

まとめ

空き家は、持っているだけで維持費がかかり、放置すれば劣化・近隣トラブル・特定空家指定といったリスクが膨らみます。立地が良ければ賃貸、需要が乏しければ売却や解体と、早めに方針を決めることが肝心です。空き家の特別控除など使える制度も確認しておきましょう。

東京・首都圏で空き家の活用・売却にお悩みなら、アークホームの無料相談へ。状態や立地に合わせて、最適な活用・処分の方法をご提案します。

親が施設に入った、あるいは亡くなって、誰も住まなくなった実家。「いつか片付けよう」と先送りするうちに、空き家のまま年月が過ぎてしまうケースは少なくありません。維持費や固定資産税はかかり続け、建物は傷んでいきます。

この記事では、東京・首都圏で「実家じまい」を進める人に向けて、相続から売却までの手順と、つまずきやすい注意点を整理します。

この記事でわかること

• 実家じまいから売却までの全体の流れ
• 名義変更や遺品整理など事前に必要な手続き
• 兄弟間や税金でつまずかないための注意点

実家じまいから売却までの流れ

実家を売るには、まず「売れる状態」に整える必要があります。住んでいた家をそのまま市場に出せるわけではありません。

全体の手順

1. 相続人と方針を話し合う
2. 相続登記（名義変更）を行う
3. 遺品整理・残置物の処分
4. 査定・媒介契約
5. 売却活動・契約・引き渡し

特に時間がかかりやすいのが、相続人どうしの合意形成と遺品整理です。ここを丁寧に進めることが、後のトラブルを防ぎます。

空き家のまま放置するリスク

決断を先送りにすると、固定資産税や管理の手間が続くだけでなく、老朽化や近隣トラブルの原因にもなります。管理が行き届かない空き家は行政から指導の対象になることもあり、早めの対応が望まれます。

放置で生じる主な負担は次の通りです。

• 固定資産税・都市計画税などの維持コスト
• 庭木の手入れや通気など、管理の手間
• 建物の老朽化による資産価値の低下
• 雨漏りや害虫、近隣への迷惑といったトラブル

「使わない家」を持ち続けることは、見えにくいコストを払い続けることでもあります。早めに方針を決めることが、結果的に負担を軽くします。

売却前に必要な手続き

実家を売る前提として、名義の整理が欠かせません。

相続登記（名義変更）

親名義のままでは売却できないため、相続人へ名義を変更する 相続登記 が必要です。2024年から相続登記は義務化されており、放置すると過料の対象になる可能性があります。誰が相続するかを決め、必要書類をそろえて登記を済ませましょう。

遺品整理と残置物の処分

家の中の家財や残置物は、原則として引き渡しまでに片付けます。量が多い場合は専門業者に依頼するのが現実的です。思い出の品の仕分けには時間がかかるため、売却スケジュールに余裕を持たせておくと安心です。

兄弟間で揉めないための進め方

相続人が複数いる場合、お金が絡むほど意見が割れやすくなります。

早い段階で方針を共有する

• 売って現金で分けるのか、誰かが引き継ぐのか
• 売却価格の下限や希望時期
• 諸費用や税金の負担をどう分けるか

これらを早い段階で話し合い、できれば書面に残しておくと、後の行き違いを防げます。一人だけで話を進めると、不信感の原因になりがちです。

共有名義のまま売る場合の注意

相続人全員の共有名義になっている場合、売却には全員の同意が必要です。一人でも反対すると進められないため、窓口役を決めて情報を共有しながら進めるとスムーズです。

実家売却で知っておきたい税金

実家の売却では、税制上の特例を確認しておくと手取りが変わることがあります。

項目	内容
譲渡所得税	売却益が出た場合に課税
取得費	不明な場合は概算取得費で計算することも
空き家の特例	一定要件で控除を受けられる場合がある

取得費が分からないとき

親が家を買ったときの契約書が見つからず、取得費が不明なケースは多くあります。その場合、売却価格の一定割合を概算取得費とする方法もありますが、税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。

空き家に関する特例

相続した空き家を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から控除を受けられる特例が設けられています。要件は細かく、適用期限もあるため、利用を検討するなら早めに税理士へ確認しましょう。建物の耐震性や、相続からの売却までの期間など、満たすべき条件が複数あります。

売る前にリフォームすべきか

古い実家を売るとき、「リフォームしてから売ったほうが高く売れるのでは」と考える人もいます。しかし、費用をかけても売却価格に十分に反映されないことも多く、買主が自分好みに手を入れたいと考えるケースもあります。基本的には現状のまま売る前提で査定を受け、必要性は担当者と相談して判断するのが堅実です。

※2026年時点の一般的な目安です。相続登記や税の特例は要件・期限が変わることがあるため、専門家にご確認ください。

よくある質問

Q. 相続登記をしないと売却できませんか？
A. はい、親名義のままでは売却できないため、相続人への名義変更（相続登記）が必要です。相続登記は義務化されており、放置すると過料の対象になる可能性もあります。売却を考えるなら、早めに登記を済ませておきましょう。

Q. 遺品整理が終わらないと売れませんか？
A. 原則として引き渡しまでに残置物を片付ける必要があります。ただし、現状のまま引き渡せる条件で売る方法や、買取で対応できる場合もあります。整理の負担が大きいときは、片付けの手間も含めて担当者に相談してみましょう。

Q. 兄弟で意見が合わないときはどうすればいいですか？
A. まずは売却の目的や希望条件を全員で共有し、合意点を探ることが大切です。話し合いがまとまらない場合は、不動産会社や専門家を交えて中立的に整理する方法もあります。決めた内容は書面に残し、後の行き違いを防ぎましょう。

まとめ

実家じまいは、①相続人で方針を共有し、②相続登記と遺品整理を済ませ、③査定・売却へ進む、という順で計画的に進めるのがコツです。空き家を放置するほど負担は増えていくため、早めの一歩が肝心です。

東京・首都圏で実家の売却をお考えなら、アークホームの無料査定をご利用ください。相続や片付けの不安に寄り添い、進め方を分かりやすくご案内します。

相続や住み替えで誰も住まなくなった家を、「いつか考えよう」と放置していませんか。空き家は持っているだけで維持費がかかり、放置するほど資産価値が下がります。さらに、管理が不十分だと税金面で不利になることもあります。

この記事では、空き家を売る前にやるべきことを、放置リスク・税金・売却準備の3つの視点で解説します。

この記事でわかること

• 空き家を放置することで生じるリスク
• 空き家と税金の関係（住宅用地特例・特定空家）
• 売却に向けて先に進めておくべき準備

空き家を放置するリスク

空き家は、持ち続けるほど負担が増えていきます。

資産価値が下がる

人が住まない家は傷みが早く進みます。換気されない室内は湿気がこもり、設備や建物の劣化が加速します。時間が経つほど売りにくくなり、価格も下がっていく傾向があります。

維持費と近隣トラブル

固定資産税や火災保険、草木の手入れなど、空き家でも維持費はかかり続けます。管理が行き届かないと、雑草の繁茂や老朽化が近隣トラブルにつながることもあります。

防犯・防災上の不安

空き家は不法侵入や放火のリスクが高まります。倒壊や外壁の落下といった災害時の危険も無視できません。早めの対処が、こうした不安の解消につながります。

空き家と税金の関係

空き家には、知っておきたい税金の仕組みがあります。

住宅用地の特例と特定空家

住宅が建つ土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽減されています。しかし、管理されず危険と判断され「特定空家」などに指定されると、この特例から外れ、税負担が大きく増える場合があります。

状態	固定資産税の扱い
通常の住宅用地	特例で軽減されている
特定空家等に指定	特例が外れ、負担が増える場合がある

放置を続けるほど、税金面でも不利になりかねません。

相続した空き家の売却と控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から控除を受けられる制度があります。適用には期限や条件があるため、売却を考えるなら早めに確認しておきましょう。

※2026年時点の一般的な目安です。税制や控除の要件は変わることがあるため、最新情報を専門家にご確認ください。

売却前にやるべき準備

空き家をスムーズに売るには、事前の準備が成否を分けます。

名義・権利関係を確認する

相続した家の場合、名義が故人のままだと売却できません。相続登記を済ませ、所有者を明確にしておく必要があります。相続人が複数いる場合は、誰がどう売るかの合意も欠かせません。

境界・書類を整える

土地の境界が不明確だと、売却時にトラブルになりやすくなります。測量図や登記簿、建物の図面などの書類をそろえ、境界が曖昧なら確定を検討しましょう。

残置物を片付ける

家財や荷物が残っていると、内覧や引き渡しの妨げになります。早めに整理を進め、必要に応じて専門業者の利用も検討します。相続した家では、思い出の品の整理に時間がかかることも多いため、売却を決めたら計画的に進めることが大切です。残置物がある状態でも買い取ってくれる業者もありますが、その分価格に反映されることがあるため、片付けの手間と価格のバランスを考えて判断しましょう。

最低限の管理を続ける

売却が決まるまでの間も、定期的な換気や通水、草木の手入れといった管理は欠かせません。手入れの行き届いた家は印象がよく、内覧でも好評価につながります。遠方で通えない場合は、空き家管理サービスの利用も選択肢になります。

売却方法を選ぶ

空き家の状態に応じて、適した売り方を選びましょう。

古家付き土地か、更地か

建物が古い場合、「古家付き土地」として売るか、解体して更地にするかを検討します。解体には費用がかかり、更地にすると住宅用地の特例から外れることもあるため、慎重な判断が必要です。買主にとっては更地のほうが用途を描きやすい一方、古家付きのまま売れば解体費を負担せずに済みます。どちらが有利かは立地や需要によって変わります。

仲介か買取か

時間をかけても高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したいなら買取が向きます。立地が良くない、築古で買主が付きにくいといった空き家では、買取が現実的な選択肢になることもあります。維持費や税金の負担が続くことを考えると、多少価格が下がっても早く手放すほうが結果的に得になるケースもあります。年間の維持コストと売却価格の差を比べ、総合的に判断しましょう。

よくある質問

Q. 空き家は放置していると何が問題ですか？
A. 維持費がかかり続けるうえ、建物の劣化で資産価値が下がります。管理不十分で特定空家などに指定されると、固定資産税の軽減が外れる場合もあります。防犯や近隣トラブルの面でもリスクがあるため、早めの対処がおすすめです。

Q. 相続した空き家を売るとき、最初にすべきことは何ですか？
A. まず名義の確認です。故人名義のままでは売却できないため、相続登記を済ませる必要があります。相続人が複数なら売却の合意も必要です。あわせて境界や書類を整え、残置物の片付けを進めておくと、その後がスムーズです。

Q. 古い家は解体してから売るべきですか？
A. 一概には言えません。更地のほうが売りやすい場合もありますが、解体費がかかり、住宅用地の特例から外れて税負担が変わることもあります。古家付き土地として売る選択肢もあるため、不動産会社に相談して判断するとよいでしょう。

まとめ

空き家は放置するほど資産価値が下がり、維持費や税金、トラブルの負担が増えていきます。売却を考えるなら、まず名義や権利関係を確認し、境界・書類・残置物を整えることが第一歩です。古家付き土地か更地か、仲介か買取かは、物件の状態に合わせて選びましょう。

東京・首都圏で空き家の売却をお考えなら、アークホームの無料査定をご利用ください。相続の手続きから売却方法まで、分かりやすくサポートします。