不動産を買うと、購入後に「不動産取得税」、登記の際に「登録免許税」という税金がかかります。どちらもまとまった金額になり得ますが、住宅には負担を軽くする軽減措置が用意されています。仕組みを知っておけば、資金計画に正しく織り込めます。
この記事では、2026年時点の一般的な目安として、両税の計算の考え方と軽減措置を整理します。
この記事でわかること
- 不動産取得税・登録免許税の基本的な計算の仕組み
- 住宅に使える軽減措置の要件
- 資金計画に税金を織り込む考え方
不動産取得税とは
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる地方税です。購入後しばらくして納税通知書が届くため、忘れたころに請求が来る税金として知られています。
計算の基本式
不動産取得税は「課税標準（固定資産税評価額）× 税率」で計算されます。評価額は購入価格そのものではなく、自治体が定める評価額が基準になります。一般に購入価格より低めになる傾向があります。
住宅と土地の軽減措置
一定の要件を満たす住宅とその敷地には、課税標準や税額を軽減する措置があります。たとえば住宅の評価額から一定額を控除する、税率を引き下げるといった内容で、要件を満たせば負担が大きく下がります。
登録免許税とは
登録免許税は、不動産の登記をするときにかかる国税です。所有権の移転や、住宅ローンの抵当権設定などの場面で発生します。
計算の基本式
登録免許税も「課税標準（固定資産税評価額など）× 税率」で計算します。所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記など、登記の種類ごとに税率が定められています。
住宅用家屋の軽減税率
自分が住むための一定要件を満たす住宅には、登記の税率を引き下げる軽減措置があります。所有権移転登記や抵当権設定登記の税率が下がるため、適用できるかどうかで負担が変わります。
税金の比較と軽減のポイント
両税の特徴を整理すると、次のようになります。
| 項目 | 不動産取得税 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 種類 | 地方税 | 国税 |
| 課税のタイミング | 取得後に一度 | 登記のとき |
| 計算の基準 | 固定資産税評価額 | 評価額・債権額など |
| 主な軽減 | 課税標準・税額の軽減 | 税率の引き下げ |
| 適用の鍵 | 住宅の要件を満たすか | 自己居住・床面積など |
※2026年時点の一般的な目安です。税率・要件は改正される場合があるため、最新情報と自治体の取り扱いを確認してください。
軽減措置に共通する要件
多くの軽減措置では、自分が住むための住宅であること、床面積が一定範囲であること、取得後一定期間内に登記・申告することなどが求められます。中古住宅では、住宅の性能や築年に関する要件が加わることもあります。
資金計画に税金を織り込む
これらの税金は諸費用の一部として、購入総額に含めて考えておく必要があります。
納税のタイミングに注意
登録免許税は登記時に支払いますが、不動産取得税は取得後しばらくしてから通知が届きます。支払い時期が異なるため、手元資金を一定額残しておくと安心です。
軽減の申告を忘れない
軽減措置は、要件を満たしていても申告や手続きが必要な場合があります。期限内に手続きをしないと軽減を受けられないこともあるため、取得後の流れを事前に確認しておきましょう。
登記は専門家に依頼するのが一般的
登録免許税の納付は登記とセットで行われ、その手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬は登録免許税とは別にかかるため、登記関連の費用として両方を見込んでおきましょう。軽減税率の適用に必要な書類（住宅用家屋証明書など）の取得も、依頼すれば代行してもらえることが多く、手続きの抜けを防げます。
取得時以外にかかる税金も知っておく
不動産にまつわる税金は、取得時だけではありません。購入後や売却時にもかかわる税金を見渡しておくと、長期の資金計画に役立ちます。
購入後の固定資産税・都市計画税
不動産を所有している間は、毎年「固定資産税」と、市街化区域では「都市計画税」がかかります。こちらも固定資産税評価額を基準に計算され、住宅用地には課税標準を軽減する特例があります。取得時の一度きりの税金と違い、毎年の固定費として家計に効いてくるため、購入前から目安を把握しておくことが大切です。
印紙税という見落としやすい税金
売買契約書やローンの金銭消費貸借契約書には、記載金額に応じた「印紙税」がかかります。金額自体は他の税金ほど大きくないことが多いものの、諸費用の一部として発生します。下表のように、不動産には場面ごとに異なる税金がかかると整理しておくと、資金計画に織り込みやすくなります。
| 場面 | かかる主な税金 |
|---|---|
| 契約時 | 印紙税 |
| 登記時 | 登録免許税 |
| 取得後 | 不動産取得税（一度）・固定資産税（毎年） |
※2026年時点の一般的な目安です。税率や軽減の要件は改正される場合があるため、最新情報を確認してください。
よくある質問
Q. 不動産取得税はいつ、いくら払うのですか？
A. 取得後、数か月してから自治体の納税通知書が届きます。金額は固定資産税評価額と税率、軽減措置の適用で決まり、購入価格より低い評価額が基準になるため、価格に税率を単純にかけた額より抑えられるのが一般的です。
Q. 中古住宅でも軽減措置は使えますか？
A. 使える場合があります。ただし、住宅の性能や築年、自己居住といった要件を満たす必要があり、新築とは条件が異なります。物件ごとに適用可否を確認することが大切です。
Q. 軽減措置は自動で適用されますか？
A. 申告や手続きが前提になることがあります。要件を満たしていても、期限内に申告しないと軽減を受けられない場合があるため、取得後の手続きを早めに確認しておきましょう。
まとめ
不動産取得税・登録免許税は、いずれも固定資産税評価額を基準に計算され、住宅には負担を軽くする軽減措置が用意されています。要件を満たすか、申告が必要かを確認し、購入総額と納税のタイミングを資金計画に織り込んでおくことが大切です。
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