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住宅ローンの審査には、「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階があります。それぞれ目的やタイミング、必要書類が異なり、流れを知らないまま進めると、購入のスケジュールに影響することもあります。2つの審査の違いを理解し、早めに準備することが、スムーズな住宅購入のカギです。

この記事では、事前審査と本審査の違い、必要書類、通過のためのポイントを解説します。

この記事でわかること

• 事前審査と本審査の目的・タイミングの違い
• それぞれで必要になる書類
• 審査を通りやすくする準備と注意点

事前審査と本審査の違い

2つの審査は、住宅購入の流れの中で異なるタイミングで行われます。

項目	事前審査（仮審査）	本審査
タイミング	物件の申し込み前後	売買契約後
目的	借入可能性の確認	正式な融資の可否判断
期間の目安	数日程度	1〜2週間程度
審査の深さ	簡易的	詳細・厳格

事前審査は「買えるか」を早めに確認するもの

事前審査は、年収や借入希望額などの情報をもとに、借りられる見込みがあるかを簡易的に確認します。人気物件では、事前審査を通しておくことで「資金面で確実な買主」として優先されやすくなります。

本審査は契約後の正式な可否判断

本審査では、提出書類をもとに金融機関と保証会社が返済能力や物件の担保価値を詳しく審査します。事前審査に通っても、本審査で条件が変わったり否決されたりすることがあるため、油断は禁物です。

審査でチェックされる主なポイント

• 年収と返済負担率（返済比率）
• 勤務先・勤続年数・雇用形態
• 他の借入（自動車ローン・カードのリボ・奨学金など）
• 信用情報（過去の延滞など）
• 健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）
• 物件の担保評価

他の借入は事前に整理を

審査では、住宅ローン以外の借入も合算して負担を見られます。完済できるものは事前に整理しておくと、借入可能額に余力が生まれます。

必要書類の目安

審査で求められる書類は、おおむね次のとおりです。

区分	主な書類
本人確認	運転免許証・マイナンバーカードなど
収入関連	源泉徴収票・確定申告書・課税証明書など
物件関連	売買契約書・重要事項説明書・物件資料
その他	他の借入の返済予定表など

※金融機関や雇用形態によって必要書類は異なります。自営業の場合は数年分の所得を確認されることが一般的です。2026年時点の一般的な目安として、詳細は各金融機関にご確認ください。

審査をスムーズに通すための準備

1. 事前審査は物件探しと並行して早めに受けておく
2. 他の借入を整理し、返済比率に余裕を持たせる
3. 書類は早めにそろえ、記載内容に矛盾がないか確認する
4. 転職直後など不安がある場合は、事前に相談して見込みを確認する

事前審査から本審査までの流れ

2つの審査は、住宅購入のスケジュールの中で順番に進みます。全体の流れを把握しておくと、どこで何を準備すればよいかが見えてきます。

1. 物件を探しながら、事前審査で借入の見込みを確認する
2. 購入したい物件が決まったら売買契約を結ぶ
3. 契約後に本審査を申し込み、詳しい審査を受ける
4. 本審査に通れば金銭消費貸借契約（ローン契約）を結ぶ
5. 融資が実行され、物件の引き渡し・決済を行う

事前審査を早めに済ませておくと、希望物件が見つかったときにスムーズに契約へ進めます。人気物件では、資金面の見通しが立っている買主が優先されやすいため、物件探しと並行して動くのが得策です。

事前審査と本審査で結果が変わることもある

事前審査は簡易的な確認であり、本審査でより詳しく見られます。事前審査の後に新たな借入をしたり、転職して収入の状況が変わったりすると、本審査で結果が変わることがあります。審査の間は、家計や信用に関わる大きな変化を避けるのが無難です。

審査に落ちないための注意点

通過を確実にするため、申し込み前に押さえておきたい点があります。

注意点	理由
申告内容の正確さ	書類との相違は不信につながる
短期間の多重申し込みを避ける	信用情報に記録が残る
延滞をつくらない	過去の延滞は審査に影響する
借入は事前に整理	返済比率の余力を確保する

※2026年時点の一般的な傾向です。基準は金融機関により異なるため、詳細は各金融機関に確認しましょう。

ささいな書類の不備や記載ミスでも、審査が長引いたり再提出を求められたりします。提出前に内容を見直し、矛盾がないかを確認しておくことが、スムーズな通過につながります。

健康状態にも目を向けておく

住宅ローンの多くは、団体信用生命保険（団信）への加入が前提になります。持病などで通常の団信に加入しづらい場合でも、加入条件を緩めた商品が用意されていることがあります。健康面に不安があるなら、早めに相談して選択肢を確認しておくと安心です。

審査後から引き渡しまでの注意

本審査に通った後も、油断は禁物です。融資が実行されるまでの間に大きな買い物をローンで行ったり、転職したりすると、条件が見直される可能性があります。引き渡しが済むまでは、家計や信用に関わる状況をできるだけ変えないよう心がけましょう。

ローン契約の内容も必ず確認

本審査通過後に結ぶローン契約では、金利タイプや返済期間、団信の内容などを最終確認します。提示された条件が事前の見込みと合っているかを、契約前にしっかり読み合わせておくことが、後のトラブルを防ぎます。不明点があれば遠慮なく質問し、納得したうえで契約に進みましょう。

よくある質問

Q. 事前審査に通れば必ず本審査も通りますか？
A. 必ずではありません。本審査では書類をもとにより詳しく審査され、申告内容との相違や新たな借入があると、結果が変わることがあります。

Q. 事前審査は複数の金融機関に出してもいいですか？
A. 条件を比較するために複数申し込むこと自体は可能です。ただし短期間に多数申し込むと信用情報に記録が残るため、ある程度絞って受けるのが無難です。

Q. 審査にはどのくらい時間がかかりますか？
A. 事前審査は数日、本審査は1〜2週間程度が目安です。書類の不備があると延びるため、早めの準備が大切です。

まとめ

住宅ローンは、買えるかを早めに確認する事前審査と、契約後の正式な可否を判断する本審査の2段階で進みます。年収・他の借入・信用情報・物件評価などが見られるため、書類を早めにそろえ、借入を整理しておくことが通過の近道です。

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「中古マンションを買いたいけれど、何から始めればいいのか分からない」——東京で家探しをする多くの方が、最初にぶつかる悩みです。物件探しからカギの受け取りまでには、いくつもの手続きが順番に発生します。流れを先に押さえておけば、慌てずに判断でき、余計な出費も防げます。

この記事では、東京で中古マンションを購入する流れを7つのステップで解説します。

この記事でわかること

• 購入の全体像と、各ステップにかかる期間の目安
• 物件価格以外に必要な「諸費用」の中身
• 内見・契約・引き渡しで失敗しないためのポイント

中古マンション購入の全体像と期間

物件探しを始めてから引き渡しまでは、一般的に 2〜4か月 が目安です。気に入った物件が見つかってから契約・決済まではおおむね1〜2か月で進みます。人気エリアでは申し込みが重なることもあるため、住宅ローンの事前審査だけは早めに済ませておくと、いざというときに動きが速くなります。

7つのステップ

1. 資金計画を立てる
2. 物件を探す・内見する
3. 購入の申し込み（買付）
4. 住宅ローンの事前審査
5. 売買契約（重要事項説明）
6. 住宅ローン本審査・契約
7. 残金決済・引き渡し

ステップ1〜2：資金計画と物件探し

最初にやるべきは、物件探しではなく 資金計画 です。「いくらの物件なら無理なく返せるか」を決めずに探し始めると、相場感がぶれてしまいます。

予算の決め方

毎月の返済額は、手取り月収の 25%以内 を一つの目安にすると、家計に余裕が残りやすくなります。ボーナス頼みの返済は景気や勤務先の状況に左右されるため、できるだけ毎月の返済だけで組み立てましょう。

内見でチェックしたいポイント

内見では、間取りや日当たりだけでなく、以下のような「住んでから効いてくる」点も見ておきます。

• 共用部の清掃状態（管理の質がわかる）
• 修繕積立金の残高と長期修繕計画
• 上下階・隣戸からの生活音
• 携帯電話の電波・コンセントの位置

ステップ3〜5：申し込みから売買契約まで

買いたい物件が決まったら、購入申込書（買付証明書） を提出します。ここで価格や引き渡し時期の交渉を行うこともあります。並行して住宅ローンの事前審査を受け、借入の見込みを確認します。

条件が整うと 売買契約 です。契約前には宅地建物取引士から「重要事項説明」が行われます。物件の権利関係や管理規約、周辺の制限などが説明される大切な場面なので、分からない言葉はその場で必ず質問しましょう。契約時には手付金（物件価格の5〜10%程度）を支払います。

諸費用の目安

物件価格のほかに、おおむね物件価格の6〜9% の諸費用がかかります。

主な諸費用	目安
仲介手数料	物件価格×3%＋6万円＋消費税が上限
登記費用・司法書士報酬	20〜50万円程度
住宅ローン関連費用	借入額の2%前後
火災保険料	数万円〜十数万円
不動産取得税・印紙税	物件により変動

※金額は2026年時点の一般的な目安です。物件・借入条件によって変わるため、具体的な見積もりは担当者にご確認ください。

ステップ6〜7：本審査から引き渡しまで

売買契約後に住宅ローンの 本審査 を受け、承認されたら金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。最後の 残金決済 では、ローンが実行されて売主に残代金が支払われ、所有権の移転登記と同時にカギを受け取ります。これで引き渡しが完了し、晴れて新生活のスタートです。

決済日には本人確認書類や印鑑、残代金・諸費用の準備が必要です。前日までに振込や持ち物を確認しておくと安心です。

中古マンション購入で失敗しないための注意点

流れを押さえたうえで、つまずきやすいポイントも知っておきましょう。事前に対策しておけば、トラブルや後悔を大きく減らせます。

管理状態は「資産価値」に直結する

中古マンションは、建物そのものだけでなく 管理組合の健全さ が住み心地と将来の資産価値を左右します。修繕積立金が十分に積み立てられているか、過去に大規模修繕が計画どおり行われているかは、必ず確認したいポイントです。積立金が不足していると、将来一時金を求められることもあります。

住宅ローンの「事前審査」は早めに

人気物件は申し込みが重なります。事前審査を通しておけば、買付の際に「資金面で確実な買主」として優先されやすくなります。審査には数日かかることもあるため、物件探しと並行して進めておきましょう。

周辺環境は時間帯を変えて確認する

内見は日中に行うことが多いですが、夜間や雨の日の様子は分かりません。可能であれば、平日の夜や休日にも周辺を歩き、騒音・人通り・駅までの実際の所要時間を確かめておくと安心です。

よくある質問

Q. 中古マンションは築何年までなら買って大丈夫ですか？
A. 築年数だけで一概には判断できません。新耐震基準（1981年6月以降）かどうか、管理状態、修繕履歴を総合的に見ることが大切です。築年数が古くても、管理が良好で適切に修繕されている物件は安心して住めます。

Q. 内見は何件くらい見るべきですか？
A. 決まりはありませんが、3〜5件ほど見ると相場感と自分の希望条件が整理されます。比較対象があるほど、納得して決めやすくなります。

Q. 申し込みをしたら必ず買わなければいけませんか？
A. 買付（購入申込）は売主への意思表示であり、売買契約とは異なります。契約前であればキャンセルできますが、信頼関係に関わるため、申し込みは購入意思が固まってから行いましょう。

まとめ

中古マンションの購入は、①資金計画 → ②物件探し・内見 → ③申し込み → ④事前審査 → ⑤契約 → ⑥本審査 → ⑦決済・引き渡し、の流れで進みます。ポイントは、探す前に予算を固め、事前審査を早めに受けておくこと。流れを理解しておけば、好条件の物件が出たときにも落ち着いて判断できます。

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