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親から実家や土地を相続したものの、「何から手続きすればいいのか分からない」という方は少なくありません。相続した不動産には、名義変更や税金の手続きが順番に発生します。さらに、売る・貸す・住むといった活用方針も決める必要があります。流れを先に把握しておけば、慌てずに判断でき、期限の見落としも防げます。

この記事では、相続した不動産の手続きの流れと、売却・活用の選択肢を整理します。

この記事でわかること

• 相続不動産の手続きの全体の流れと期限
• 義務化された相続登記の注意点
• 売る・貸す・住むの判断ポイント

相続した不動産の手続きの流れ

相続が発生したら、いくつかの手続きを期限内に進める必要があります。まずは全体像を押さえましょう。

基本的な手続きの順番

1. 遺言書の有無の確認
2. 相続人の確定（戸籍収集）
3. 相続財産の調査（不動産・預貯金など）
4. 遺産分割協議（誰が何を相続するか決める）
5. 相続登記（不動産の名義変更）
6. 相続税の申告・納付（必要な場合）

このうち期限が決まっているものに注意が必要です。

主な期限の目安

手続き	期限の目安
相続放棄・限定承認	相続を知った日から3か月
相続税の申告・納付	相続開始から10か月
相続登記	取得を知った日から3年（義務化）

※2026年時点の一般的な目安です。状況により異なるため、詳細は専門家にご確認ください。

相続登記の義務化に注意

近年、相続登記が義務化されました。名義変更を放置していると、過料の対象になる可能性があります。

相続登記とは

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。これをしないと、その不動産を売ったり担保にしたりできません。手続きには戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要で、自分で行うこともできますが、複雑な場合は司法書士に依頼するのが一般的です。

放置するとどうなるか

名義変更をしないまま時間が経つと、相続人がさらに亡くなって権利関係が複雑になり、手続きの難易度と費用が跳ね上がります。義務化により、正当な理由なく期限内に登記しないと過料が科される可能性もあります。早めに済ませておくのが賢明です。

必要な書類と費用の目安

相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍、遺産分割協議書、印鑑証明書、不動産の固定資産評価証明書などが必要です。登記の際には登録免許税（固定資産評価額の0.4%が一つの目安）がかかり、司法書士に依頼する場合は報酬も加わります。書類集めに時間がかかることもあるため、相続が発生したら早めに準備を始めると安心です。

売る・貸す・住む｜活用の選択肢

名義変更が済んだら、その不動産をどうするかを決めます。主な選択肢は3つです。

売却する

使う予定がなく、維持費や固定資産税の負担を避けたい場合は売却が選択肢になります。相続から一定期間内（2026年時点で相続開始の翌日から3年10か月以内が一つの目安）に売却すると、相続税額の一部を取得費に加算できる特例が使える場合があります。期限があるため早めの判断が有利です。

貸して収益化する

立地が良ければ、賃貸に出して家賃収入を得る方法もあります。ただし、古い建物はリフォーム費用がかかり、空室リスクや管理の手間も伴います。収支のシミュレーションをしたうえで判断しましょう。

自分や家族が住む

思い出のある実家にそのまま住む、二世帯化するという選択もあります。住む場合もリフォーム費用や、複数の相続人がいる場合は他の相続人との分割方法（代償分割など）を検討する必要があります。

維持費と将来を見据えて判断する

どの選択肢を選ぶにしても、固定資産税や管理にかかる費用は判断材料になります。使う予定がないまま持ち続けると、税金や維持費が積み重なり、建物の劣化も進みます。一方で、立地や思い入れによっては、急いで手放さず時間をかけて検討する価値もあります。家族で将来像を共有し、感情面と経済面の両方から方針を決めることが、後悔のない選択につながります。

よくある質問

Q. 相続人が複数いる場合、不動産はどう分けますか？
A. 主に「共有」「代償分割（一人が取得し他に金銭を払う）」「換価分割（売却して現金を分ける）」の方法があります。共有は将来トラブルになりやすいため、売却して分けるか、一人が取得する形が選ばれることが多いです。

Q. 相続した不動産を売ると税金はかかりますか？
A. 売却益が出ると譲渡所得税の対象になります。ただし相続税の取得費加算の特例や、空き家の3,000万円特別控除など、条件を満たせば負担を軽くできる制度があります。適用要件は細かいため、税理士など専門家に確認しましょう。

Q. 手続きは自分でできますか？
A. 相続人が少なく権利関係が単純なら自分でも可能です。ただし戸籍収集や登記、税申告は手間と知識が必要です。不安がある場合や相続人が多い場合は、司法書士・税理士に相談するとスムーズです。

Q. 遺産分割協議がまとまらないときはどうすればよいですか？
A. 相続人同士で話し合いがつかない場合、家庭裁判所の調停を利用する方法があります。ただし時間も労力もかかるため、まずは中立的な専門家を交えて整理するのが現実的です。協議が長引くと相続登記や相続税申告の期限に影響するため、早めに着手することが大切です。不動産が主な遺産の場合は、売却して現金で分ける「換価分割」が合意の落としどころになることもあります。早めに動くことで、登記や申告の期限に余裕を持って対応できます。

まとめ

相続した不動産は、①相続人の確定 → ②遺産分割協議 → ③相続登記 → ④相続税申告の流れで手続きします。相続登記は義務化され、期限内の対応が必要です。そのうえで、売る・貸す・住むの活用方針を、税制の特例も踏まえて早めに判断することが大切です。

東京・首都圏で相続した不動産の売却・活用にお悩みなら、アークホームの無料相談へ。手続きの整理から売却・活用のご提案まで、専門家と連携してサポートします。

親が施設に入った、あるいは亡くなって、誰も住まなくなった実家。「いつか片付けよう」と先送りするうちに、空き家のまま年月が過ぎてしまうケースは少なくありません。維持費や固定資産税はかかり続け、建物は傷んでいきます。

この記事では、東京・首都圏で「実家じまい」を進める人に向けて、相続から売却までの手順と、つまずきやすい注意点を整理します。

この記事でわかること

• 実家じまいから売却までの全体の流れ
• 名義変更や遺品整理など事前に必要な手続き
• 兄弟間や税金でつまずかないための注意点

実家じまいから売却までの流れ

実家を売るには、まず「売れる状態」に整える必要があります。住んでいた家をそのまま市場に出せるわけではありません。

全体の手順

1. 相続人と方針を話し合う
2. 相続登記（名義変更）を行う
3. 遺品整理・残置物の処分
4. 査定・媒介契約
5. 売却活動・契約・引き渡し

特に時間がかかりやすいのが、相続人どうしの合意形成と遺品整理です。ここを丁寧に進めることが、後のトラブルを防ぎます。

空き家のまま放置するリスク

決断を先送りにすると、固定資産税や管理の手間が続くだけでなく、老朽化や近隣トラブルの原因にもなります。管理が行き届かない空き家は行政から指導の対象になることもあり、早めの対応が望まれます。

放置で生じる主な負担は次の通りです。

• 固定資産税・都市計画税などの維持コスト
• 庭木の手入れや通気など、管理の手間
• 建物の老朽化による資産価値の低下
• 雨漏りや害虫、近隣への迷惑といったトラブル

「使わない家」を持ち続けることは、見えにくいコストを払い続けることでもあります。早めに方針を決めることが、結果的に負担を軽くします。

売却前に必要な手続き

実家を売る前提として、名義の整理が欠かせません。

相続登記（名義変更）

親名義のままでは売却できないため、相続人へ名義を変更する 相続登記 が必要です。2024年から相続登記は義務化されており、放置すると過料の対象になる可能性があります。誰が相続するかを決め、必要書類をそろえて登記を済ませましょう。

遺品整理と残置物の処分

家の中の家財や残置物は、原則として引き渡しまでに片付けます。量が多い場合は専門業者に依頼するのが現実的です。思い出の品の仕分けには時間がかかるため、売却スケジュールに余裕を持たせておくと安心です。

兄弟間で揉めないための進め方

相続人が複数いる場合、お金が絡むほど意見が割れやすくなります。

早い段階で方針を共有する

• 売って現金で分けるのか、誰かが引き継ぐのか
• 売却価格の下限や希望時期
• 諸費用や税金の負担をどう分けるか

これらを早い段階で話し合い、できれば書面に残しておくと、後の行き違いを防げます。一人だけで話を進めると、不信感の原因になりがちです。

共有名義のまま売る場合の注意

相続人全員の共有名義になっている場合、売却には全員の同意が必要です。一人でも反対すると進められないため、窓口役を決めて情報を共有しながら進めるとスムーズです。

実家売却で知っておきたい税金

実家の売却では、税制上の特例を確認しておくと手取りが変わることがあります。

項目	内容
譲渡所得税	売却益が出た場合に課税
取得費	不明な場合は概算取得費で計算することも
空き家の特例	一定要件で控除を受けられる場合がある

取得費が分からないとき

親が家を買ったときの契約書が見つからず、取得費が不明なケースは多くあります。その場合、売却価格の一定割合を概算取得費とする方法もありますが、税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。

空き家に関する特例

相続した空き家を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から控除を受けられる特例が設けられています。要件は細かく、適用期限もあるため、利用を検討するなら早めに税理士へ確認しましょう。建物の耐震性や、相続からの売却までの期間など、満たすべき条件が複数あります。

売る前にリフォームすべきか

古い実家を売るとき、「リフォームしてから売ったほうが高く売れるのでは」と考える人もいます。しかし、費用をかけても売却価格に十分に反映されないことも多く、買主が自分好みに手を入れたいと考えるケースもあります。基本的には現状のまま売る前提で査定を受け、必要性は担当者と相談して判断するのが堅実です。

※2026年時点の一般的な目安です。相続登記や税の特例は要件・期限が変わることがあるため、専門家にご確認ください。

よくある質問

Q. 相続登記をしないと売却できませんか？
A. はい、親名義のままでは売却できないため、相続人への名義変更（相続登記）が必要です。相続登記は義務化されており、放置すると過料の対象になる可能性もあります。売却を考えるなら、早めに登記を済ませておきましょう。

Q. 遺品整理が終わらないと売れませんか？
A. 原則として引き渡しまでに残置物を片付ける必要があります。ただし、現状のまま引き渡せる条件で売る方法や、買取で対応できる場合もあります。整理の負担が大きいときは、片付けの手間も含めて担当者に相談してみましょう。

Q. 兄弟で意見が合わないときはどうすればいいですか？
A. まずは売却の目的や希望条件を全員で共有し、合意点を探ることが大切です。話し合いがまとまらない場合は、不動産会社や専門家を交えて中立的に整理する方法もあります。決めた内容は書面に残し、後の行き違いを防ぎましょう。

まとめ

実家じまいは、①相続人で方針を共有し、②相続登記と遺品整理を済ませ、③査定・売却へ進む、という順で計画的に進めるのがコツです。空き家を放置するほど負担は増えていくため、早めの一歩が肝心です。

東京・首都圏で実家の売却をお考えなら、アークホームの無料査定をご利用ください。相続や片付けの不安に寄り添い、進め方を分かりやすくご案内します。

相続や住み替えで誰も住まなくなった家を、「いつか考えよう」と放置していませんか。空き家は持っているだけで維持費がかかり、放置するほど資産価値が下がります。さらに、管理が不十分だと税金面で不利になることもあります。

この記事では、空き家を売る前にやるべきことを、放置リスク・税金・売却準備の3つの視点で解説します。

この記事でわかること

• 空き家を放置することで生じるリスク
• 空き家と税金の関係（住宅用地特例・特定空家）
• 売却に向けて先に進めておくべき準備

空き家を放置するリスク

空き家は、持ち続けるほど負担が増えていきます。

資産価値が下がる

人が住まない家は傷みが早く進みます。換気されない室内は湿気がこもり、設備や建物の劣化が加速します。時間が経つほど売りにくくなり、価格も下がっていく傾向があります。

維持費と近隣トラブル

固定資産税や火災保険、草木の手入れなど、空き家でも維持費はかかり続けます。管理が行き届かないと、雑草の繁茂や老朽化が近隣トラブルにつながることもあります。

防犯・防災上の不安

空き家は不法侵入や放火のリスクが高まります。倒壊や外壁の落下といった災害時の危険も無視できません。早めの対処が、こうした不安の解消につながります。

空き家と税金の関係

空き家には、知っておきたい税金の仕組みがあります。

住宅用地の特例と特定空家

住宅が建つ土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽減されています。しかし、管理されず危険と判断され「特定空家」などに指定されると、この特例から外れ、税負担が大きく増える場合があります。

状態	固定資産税の扱い
通常の住宅用地	特例で軽減されている
特定空家等に指定	特例が外れ、負担が増える場合がある

放置を続けるほど、税金面でも不利になりかねません。

相続した空き家の売却と控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から控除を受けられる制度があります。適用には期限や条件があるため、売却を考えるなら早めに確認しておきましょう。

※2026年時点の一般的な目安です。税制や控除の要件は変わることがあるため、最新情報を専門家にご確認ください。

売却前にやるべき準備

空き家をスムーズに売るには、事前の準備が成否を分けます。

名義・権利関係を確認する

相続した家の場合、名義が故人のままだと売却できません。相続登記を済ませ、所有者を明確にしておく必要があります。相続人が複数いる場合は、誰がどう売るかの合意も欠かせません。

境界・書類を整える

土地の境界が不明確だと、売却時にトラブルになりやすくなります。測量図や登記簿、建物の図面などの書類をそろえ、境界が曖昧なら確定を検討しましょう。

残置物を片付ける

家財や荷物が残っていると、内覧や引き渡しの妨げになります。早めに整理を進め、必要に応じて専門業者の利用も検討します。相続した家では、思い出の品の整理に時間がかかることも多いため、売却を決めたら計画的に進めることが大切です。残置物がある状態でも買い取ってくれる業者もありますが、その分価格に反映されることがあるため、片付けの手間と価格のバランスを考えて判断しましょう。

最低限の管理を続ける

売却が決まるまでの間も、定期的な換気や通水、草木の手入れといった管理は欠かせません。手入れの行き届いた家は印象がよく、内覧でも好評価につながります。遠方で通えない場合は、空き家管理サービスの利用も選択肢になります。

売却方法を選ぶ

空き家の状態に応じて、適した売り方を選びましょう。

古家付き土地か、更地か

建物が古い場合、「古家付き土地」として売るか、解体して更地にするかを検討します。解体には費用がかかり、更地にすると住宅用地の特例から外れることもあるため、慎重な判断が必要です。買主にとっては更地のほうが用途を描きやすい一方、古家付きのまま売れば解体費を負担せずに済みます。どちらが有利かは立地や需要によって変わります。

仲介か買取か

時間をかけても高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したいなら買取が向きます。立地が良くない、築古で買主が付きにくいといった空き家では、買取が現実的な選択肢になることもあります。維持費や税金の負担が続くことを考えると、多少価格が下がっても早く手放すほうが結果的に得になるケースもあります。年間の維持コストと売却価格の差を比べ、総合的に判断しましょう。

よくある質問

Q. 空き家は放置していると何が問題ですか？
A. 維持費がかかり続けるうえ、建物の劣化で資産価値が下がります。管理不十分で特定空家などに指定されると、固定資産税の軽減が外れる場合もあります。防犯や近隣トラブルの面でもリスクがあるため、早めの対処がおすすめです。

Q. 相続した空き家を売るとき、最初にすべきことは何ですか？
A. まず名義の確認です。故人名義のままでは売却できないため、相続登記を済ませる必要があります。相続人が複数なら売却の合意も必要です。あわせて境界や書類を整え、残置物の片付けを進めておくと、その後がスムーズです。

Q. 古い家は解体してから売るべきですか？
A. 一概には言えません。更地のほうが売りやすい場合もありますが、解体費がかかり、住宅用地の特例から外れて税負担が変わることもあります。古家付き土地として売る選択肢もあるため、不動産会社に相談して判断するとよいでしょう。

まとめ

空き家は放置するほど資産価値が下がり、維持費や税金、トラブルの負担が増えていきます。売却を考えるなら、まず名義や権利関係を確認し、境界・書類・残置物を整えることが第一歩です。古家付き土地か更地か、仲介か買取かは、物件の状態に合わせて選びましょう。

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