テナント物件を探すとき、最初に手にするのが「マイソク」と呼ばれる募集図面です。賃料や面積、契約条件が1枚にまとまった資料で、物件比較の出発点になります。ところが、専門用語や独特の表記が多く、初めての出店者には読み解きにくいもの。マイソクの見方を知っておけば、内見に行く前に物件のおおよその良し悪しを判断でき、効率的に物件を絞り込めます。
この記事では、テナント募集図面（マイソク）の見方と注意点を、項目ごとにやさしく解説します。
この記事でわかること
- マイソクに書かれている主な項目の意味
- 賃料・費用欄で見落としやすいポイント
- 図面を読むときの注意点と確認すべきこと
マイソクの基本構成
マイソクには、物件を判断するための情報がコンパクトに詰まっています。まずは全体像を押さえましょう。
記載される主な項目
物件名・所在地、賃料・共益費、面積（坪数）、契約形態、保証金・礼金、入居可能時期、設備、間取り図などが基本です。物件によっては写真や周辺地図が添えられます。これらを総合して、内見に進むかどうかを判断します。
図面（間取り）の読み方
間取り図では、間口・奥行き・形状を確認します。正方形に近いほど使いやすく、細長い・変形している物件はレイアウトに工夫が要ります。柱の位置や入り口の向きも、什器配置や動線に影響するため要チェックです。
賃料・費用欄の見方
費用は出店の採算に直結する部分です。表示の数字だけでなく、その内訳まで読み解きましょう。
賃料と共益費
賃料とは別に共益費（管理費）が加算される物件が多くあります。マイソクでは両者が分けて書かれているので、合計した「実質の月額負担」で比較することが大切です。坪単価表示の場合は、坪数を掛けて月額に直しましょう。
保証金・礼金・その他費用
保証金（敷金）は家賃の数か月〜十数か月分に及ぶこともあり、初期費用を大きく左右します。礼金、仲介手数料、更新料、保証会社費用なども確認しましょう。マイソクに「別途」と書かれた費用は、見落とすと後で予算オーバーの原因になります。
| 項目 | 確認のポイント |
|---|---|
| 賃料 | 坪単価か総額か・税込か税別か |
| 共益費 | 賃料に含まれるか別途か |
| 保証金 | 家賃の何か月分か・償却の有無 |
| 礼金・更新料 | 有無と金額 |
| 入居時期 | 即入居か・退去予定か |
※費用や条件は2026年時点の一般的な項目です。物件ごとに異なるため、個別の確認が必要です。
契約条件で注意すべき点
賃料以外の契約条件も、出店後の経営を大きく左右します。マイソクの細部まで目を通しましょう。
用途・業態の制限
「飲食不可」「物販のみ」など、業態が限定されている物件があります。希望の業態で営業できなければ、いくら条件が良くても出店できません。マイソクに記載がなくても、契約前に必ず確認しましょう。
契約形態と原状回復
普通借家契約か定期借家契約かで、将来の続けやすさが変わります。定期借家は契約期間が限られ、更新できない場合があります。また、原状回復の範囲（スケルトン戻しの有無など）も、退去時のコストに直結する重要項目です。
マイソクを読むときの注意点
マイソクはあくまで概要資料です。鵜呑みにせず、確認の姿勢を持つことが大切です。
情報が古い・実態と違う場合
掲載後に成約・条件変更があり、情報が最新でないことがあります。気になる物件は、まず現状を問い合わせて確認しましょう。面積も「壁芯」か「内法」かで使える広さが変わるため、実際の有効面積を確かめると安心です。
現地確認とセットで判断
マイソクで良さそうに見えても、視認性・人通り・設備の状態は現地で見ないと分かりません。図面で絞り込み、内見で実態を確かめる——この二段構えで判断するのが失敗しないコツです。
マイソクを使った物件比較のコツ
複数のマイソクを並べて比べると、相場感と各物件の特徴がはっきりします。効率よく絞り込むための見方を押さえましょう。
同じ基準にそろえて並べる
賃料を坪単価に直す、共益費を含めた総額にそろえる、保証金を月数で換算する——こうして基準をそろえると、広さや条件が違う物件もフラットに比較できます。バラバラの表示のまま比べると、割高・割安の判断を誤りやすくなります。
気になる点はメモして質問する
マイソクを見て生じた疑問は、その都度メモしておき、不動産会社にまとめて確認しましょう。「別途費用は何か」「業態の制限はあるか」「即入居できるか」など、図面に書かれていない情報こそ、出店の可否を左右します。疑問を残さず潰すことが、納得のいく物件選びにつながります。
よくある質問
Q. マイソクの賃料は交渉できますか？
A. 物件の状況によります。長期間空いている物件などは交渉の余地が出やすい傾向です。ただしマイソクの金額は目安であり、相場とかけ離れた要求は難しいことが多いです。
Q. 「保証金6か月・償却2か月」とはどういう意味ですか？
A. 入居時に家賃6か月分を預け、退去時にそのうち2か月分が返還されない（償却される）という意味です。実質的な負担額を把握するために、償却の有無は必ず確認しましょう。
Q. マイソクに載っていない費用はありますか？
A. 「別途」と書かれた費用や、保証会社費用・看板使用料などが後から提示されることがあります。総額を把握するため、すべての費用を事前に確認しておきましょう。
Q. 「スケルトン渡し」と書かれていたら工事が必要ですか？
A. はい。内装・設備がない状態で引き渡されるため、内装工事や設備の新設が必要です。工事費が高くなりやすいので、見積もりを取って初期費用の総額を把握してから判断しましょう。
まとめ
マイソク（テナント募集図面）の見方は、①基本構成と間取りを把握する → ②賃料・費用を実質負担で読む → ③契約条件を確認する → ④現地確認とセットで判断する、という流れが基本です。表示の数字だけでなく、共益費・保証金・原状回復・業態制限まで読み解くことが、物件選びの精度を高めます。図面で絞り、内見で確かめましょう。
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