Tag: 住宅ローン控除

共働き世帯が住宅を購入するとき、「夫婦の共有名義にすべきか、どちらかの単独名義にすべきか」は悩みどころです。共有名義には住宅ローン控除を二人で使えるといった利点がある一方、売却や離婚・相続の場面では手続きが複雑になることもあります。メリットと注意点を理解したうえで選ぶことが大切です。

この記事では、共有名義のメリット・デメリットと、住宅ローン控除のポイントを整理します。

この記事でわかること

• 共有名義のメリットと、知っておくべきデメリット
• 住宅ローン控除を二人で使う際のポイント
• 持分割合の決め方と、単独名義との違い

共有名義とは？単独名義との違い

共有名義とは、一つの不動産を複数人で共同保有し、それぞれの「持分割合」を登記する形です。夫婦であれば、出資した割合に応じて持分を登記するのが基本です。これに対し、単独名義は一人が100%を所有する形を指します。

持分割合は「出資割合」で決める

持分は、頭金やローン負担をどれだけ出したかに応じて決めるのが原則です。実際の出資と異なる割合で登記すると、贈与とみなされて課税対象になることがあるため注意しましょう。

共有名義のメリット

夫婦の共有名義には、次のような利点があります。

メリット	内容
住宅ローン控除を二人で使える	それぞれの所得税・住民税から控除を受けられる
借入可能額を増やせる	二人の収入を合算でき、希望物件に届きやすい
売却時の控除を二人分使える	将来の売却益に対する特別控除を各自で適用できる場合がある

住宅ローン控除を最大限に活かせる

ペアローンや連帯債務で二人がそれぞれ住宅ローンを負担すると、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。共働きで二人とも納税している世帯ほど、この効果は大きくなります。

共有名義のデメリットと注意点

一方で、共有名義には次の注意点があります。

• 売却に全員の同意が必要：片方が反対すると売れない
• 離婚時の整理が複雑：持分や残債のローンをどう分けるかで揉めやすい
• 相続で持分が細分化：将来、共有者が増えて管理しづらくなることがある
• 片方が働けなくなった場合：返済負担が一方に偏るリスク

ライフイベントの変化も想定する

共有名義は購入時点では合理的でも、転職・出産・離婚・相続など将来の変化で扱いが難しくなることがあります。長期の視点で、変化が起きたときの対応も話し合っておくと安心です。

共有名義が向いている人・向かない人

• 向いている：共働きで二人とも安定収入があり、控除を最大限使いたい世帯
• 慎重に検討：収入差が大きい、将来どちらかが退職予定、関係や働き方が変わる可能性がある場合

迷ったら、控除のメリットと将来のリスクを天秤にかけ、専門家に相談して決めましょう。

ローンの組み方で扱いが変わる

共有名義といっても、住宅ローンの組み方によって控除や責任の範囲が変わります。代表的な3つの形を整理しておきましょう。

組み方	概要	控除の扱い
ペアローン	夫婦がそれぞれ別々にローンを組む	二人とも控除を受けられる
連帯債務	一本のローンを二人で連帯して負う	二人とも控除を受けられる場合がある
連帯保証	一方が債務者、もう一方が保証人	原則、債務者のみ控除対象

※2026年時点の一般的な区分です。控除の適用要件は制度改正で変わる場合があるため、最新情報を確認してください。

控除を二人で使えるかは「誰が債務者か」で決まる

住宅ローン控除は、原則としてローンを負担している本人が受けられます。連帯保証の形では保証人側は債務者ではないため、控除を二人で使いたい場合はペアローンや連帯債務が選択肢になります。事務手数料や団体信用生命保険の扱いも形によって異なるため、総合的に比較しましょう。

持分割合を決めるときの実務

持分は出資割合に合わせるのが原則ですが、頭金やローン負担の内訳を整理しないまま登記すると、意図せず贈与とみなされることがあります。

出資の内訳を記録に残す

誰がいくら頭金を出し、ローンをどの割合で負担するのかを、振込記録や契約書で残しておくと、後の確認でも説明しやすくなります。あいまいなまま進めず、購入前に内訳を整理しておくことが、余計な課税を避けるポイントです。

持分は後から変えると手間がかかる

一度登記した持分割合を後から変更するには、贈与や売買といった手続きが必要になり、税金や費用が発生することがあります。購入時にしっかり出資割合を整理し、適切な持分で登記しておけば、こうした手間を避けられます。最初の設計がその後の扱いを大きく左右する点を意識しておきましょう。

単独名義という選択も検討する

共有名義のメリットが大きいのは、二人とも安定収入があり、控除をそれぞれ活かせる世帯です。逆に、収入差が大きい場合や、将来どちらかが仕事を離れる可能性がある場合は、単独名義のほうがシンプルで扱いやすいこともあります。控除のメリットだけでなく、将来の働き方やライフプランも踏まえ、どちらが自分たちに合うかを総合的に判断しましょう。

よくある質問

Q. 持分割合は自由に決められますか？
A. 実際の出資割合に合わせるのが原則です。出資と異なる割合にすると贈与税の対象になることがあるため、頭金やローン負担の実態に沿って決めましょう。

Q. 共有名義だと住宅ローン控除は二人とも受けられますか？
A. 二人がそれぞれローンを負担している場合（ペアローン・連帯債務）は、各自が控除を受けられます。連帯保証の場合は扱いが異なるため、契約形態を確認しましょう。

Q. 離婚したら共有名義はどうなりますか？
A. 名義変更やローンの借り換え、売却などで整理します。残債やローン契約が絡むため手続きは複雑です。早めに金融機関や専門家へ相談するのが安全です。

まとめ

共有名義は、住宅ローン控除を二人で使えて借入可能額も増やせる一方、売却・離婚・相続の場面で手続きが複雑になります。控除のメリットと将来のリスクの両面を踏まえ、出資割合に応じた持分で登記することが大切です。

東京・首都圏での住宅購入や名義の選び方は、アークホームの無料相談へ。ご夫婦の状況に合わせて、最適な進め方をご案内します。

家を買うと、毎年の所得税や住民税が一定額軽くなる「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」という制度があります。負担を大きく減らせる仕組みですが、住宅の種類や入居時期によって条件と上限が変わるため、自分が対象になるかを正しく把握しておくことが大切です。

この記事では、2026年時点の一般的な目安として、住宅ローン控除の条件と控除額の考え方を整理します。

この記事でわかること

• 住宅ローン控除の基本的な仕組みと控除率・期間
• 住宅の種類による借入限度額・控除上限の違い
• 控除を受けるための主な条件と手続き

住宅ローン控除の基本的な仕組み

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に一定の控除率をかけた額を、その年の所得税（控除しきれない分は一部住民税）から差し引く制度です。住宅ローンを利用してマイホームを取得・新築・増改築した人が対象になります。

控除率と控除期間

近年の制度では、控除率は年末残高に対して0.7%、控除期間は新築の認定住宅などで13年、中古住宅で10年が基本とされています。所得税から引ききれない分は、上限の範囲で住民税からも控除されます。

住宅の「省エネ性能」で枠が変わる

近年は、省エネ性能の高い住宅ほど借入限度額（控除対象となる残高の上限）が大きく設定される仕組みになっています。長期優良住宅や低炭素住宅、ZEH水準などの区分によって、控除対象額が段階的に変わります。

住宅の種類別・控除対象額の目安

下表は住宅の区分による借入限度額の考え方を整理したものです。具体的な金額は入居年や世帯条件で変わるため、目安として確認してください。

住宅の区分	控除対象の借入限度額の傾向
長期優良・低炭素住宅	もっとも大きい
ZEH水準省エネ住宅	大きい
省エネ基準適合住宅	中程度
その他の新築住宅	限定的・条件あり
中古住宅（一定の性能）	区分に応じて設定

※2026年時点の一般的な傾向です。子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せや、入居年による違いがあるため、最新の制度内容を必ず確認してください。

性能が控除額を左右する理由

国の方針として、省エネ性能の高い住宅の普及が後押しされています。そのため、同じ借入額でも住宅の性能区分によって控除対象になる残高の上限が異なり、結果として受けられる控除額に差が出ます。

控除を受けるための主な条件

控除には、住宅・借入・本人それぞれに要件があります。代表的なものを押さえておきましょう。

住宅と借入の条件

• 自分が住むための住宅であること（床面積など一定の要件あり）
• 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
• 取得後、原則6か月以内に入居し引き続き居住すること

本人の所得条件

合計所得金額に上限が設けられています。所得が高すぎる場合は対象外になることがあるため、自分の所得水準を確認しておきましょう。中古住宅の場合は、住宅の性能や築年に関する要件も加わります。

控除を受けるための手続き

控除は自動では始まりません。初年度の手続きが必要です。

初年度は確定申告

入居した翌年に、確定申告で住宅ローン控除の適用を申請します。借入残高証明書や住宅の登記事項証明書、売買契約書の写しなどをそろえて提出します。

2年目以降は年末調整で完結

会社員であれば、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。税務署から送られる必要書類と、金融機関の残高証明書を勤務先に提出するだけで済みます。

初年度の確定申告で必要になる主な書類

初年度の確定申告では、複数の書類をそろえる必要があります。代表的なものを整理すると、次のようになります。

書類	入手先の例
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	税務署・国税庁サイト
住宅ローンの年末残高証明書	借入先の金融機関
建物・土地の登記事項証明書	法務局
売買契約書・工事請負契約書の写し	手元の契約書類
本人確認書類・源泉徴収票	勤務先など

※必要書類は住宅の種類や年により異なります。2026年時点の最新の案内を確認してください。

控除を最大限に活かすための注意点

せっかくの制度も、思い込みや手続きの抜けで取りこぼすことがあります。よくあるつまずきを押さえておきましょう。

入居のタイミングと申告期限に注意

住宅ローン控除は、取得後原則6か月以内に入居することが要件の一つです。引き渡しから入居までが空きすぎると、対象から外れる可能性があります。また、初年度の確定申告は期限内に行う必要があるため、入居した翌年の申告時期を見据えて、早めに書類をそろえておくことが大切です。

所得や借入の条件は毎年見直される

控除の対象となる所得の上限や、住宅の性能区分ごとの借入限度額は、制度改正で変わることがあります。「数年前に家を買った友人と同じ条件」と思い込まず、自分が入居する年の制度内容を確認することが欠かせません。とくに子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せなどは、年度ごとに取り扱いが変わりやすいため、最新情報での確認をおすすめします。

よくある質問

Q. 住宅ローン控除と「すまい給付金」などは併用できますか？
A. 制度の有無や内容は年によって変わります。併用できる支援策がある年もあれば、終了している場合もあります。入居予定の年に利用できる制度を、最新情報で確認するのが確実です。

Q. 繰り上げ返済をすると控除は減りますか？
A. 控除は年末残高に基づくため、繰り上げ返済で残高が減れば控除額も小さくなります。ただし利息の軽減効果と控除の減少を比べて判断すべきで、必ずしも繰り上げが不利になるわけではありません。

Q. 共有名義だと控除はどうなりますか？
A. 夫婦それぞれがローンを組んでいる場合、各自の持分・借入に応じて控除を受けられます。世帯全体の控除額を増やせる可能性がある一方、要件もそれぞれに必要になります。

まとめ

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、年末残高に控除率をかけた額を税から差し引ける制度で、2026年時点では住宅の省エネ性能によって控除対象額が変わるのが大きな特徴です。条件・上限・初年度の確定申告を押さえ、最新の制度内容を確認したうえで活用しましょう。

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